小产权房的曲线合法化已经在深圳实现
2016-08-04 10:42:47 来源：搜狐焦点网
在土地制度上，深圳是一个在全中国都极为特殊的城市。说它特殊，是指它受到土地二元制的影响非常之大。在城市化转地之前，全市2000平方公里的土地上，大部分都是集体用地，而不是国有用地。30多年的飞速发展，截至到2014年底，深圳一共建了大概10亿平米的房子，这其中，“违章建筑”占了4.28亿平米、37.3万栋。年初，为了配合政府严查违建，深圳主流媒体集体报道：700万人住在违章建筑里。接近一半的违章建筑，容纳了深圳一半的人口。
如此巨量的存量建筑，如果可以展开自由交易，那么深圳的房价现在一定是另一番模样。至少可以肯定，不会像今天这样涨得不像话。比如在布吉，商品房的价格是4-5万，但是小产权房的价格只有1万多。就是在南山，商品房的价格随便都是7-8万，但小产权房是2万多，价差都达到了1/4。如果可以交易，相当于是花临深房产的钱住在深圳。
但可惜，这些同样是钢筋混凝土建起来的框架结构的小产权房，却受土地制度所限而难以交易。客观上，也形成了深圳房地产市场的奇怪状态：实际上是用一部分的国有用地，来解决全部深圳人的商品房需求。随着人口的急剧增多，不但推涨了房价高企，也导致了人地矛盾越来越尖锐。
深圳是怎么解决这种人地矛盾的呢？把小产权房的集体土地纳入到国有土地的轨道上来，以此来进入全流通市场。2009年之前的城市更新模式，基本和全国一样，先把土地性质理清楚，一定要从集体用地变为国有用地，然后才可以统一招拍挂出让再进行房地产开发。
现在回头看，这个解决问题的思维，实质是和广州清理Uber、滴滴本质上是一样的，把新的出行市场的革新技术纳入到旧有的出租车市场的规制框架里来，而不是重新审视原有的规制是否适应新形势。
不能说深圳没有突破，2010年之后的城市更新，允许了“协议用地出让”，打破了国家规制。实质上，这个变化实现了小产权房的曲线合法化。开发商通过城市更新协议拿到项目，不再经过一轮集体用地变为国有用地的手续（当然这是因为深圳之前在法理上已经全部完成了转地工作为之铺好了路）。这样，原来的被限制交易的小产权房拆掉之后，新建起来的都市综合体，无论是归属于开发商的商品房，还是归属于原村民的还迁房，就全部都是商品房了。
但是，这样的突破，是把存量建筑全部拆掉而实现的，这是和Uber、滴滴本质的不同。它这一拆又一建，不但没有实现城市存量资源的盘活，反而造成了新的巨大的资源浪费，而且拉长了事件。加之，城市更新的高成本运作，对于房地产价格的缓和，只会是变本加厉而不会是扬汤止沸。按照这样的思路，来实现让城市人民住的更好的梦想，也是远水不解近渴。因为建一栋房子容易，拆起来太难了。按照现在的城市更新速度，要释放出数百平方公里的土地，再拆个35年都不是不可能。
而公众是无法再等你35年的，全部大拆大建，谁也耗不起。
我相信市场一定会用它高超的智慧，来一场伟大的颠覆。当看到政府固化的思维与不敢自我革新的惰性无法再可依靠的事实后，民间迟早会通过自身的智慧，像Uber、滴滴成功实现了合法化一样，最终会倒逼政府来改变思维，调整政策。
也许这个政策很难触及到土地二元制的彻底改变，但是，对于像深圳如此巨量的小产权房的曲线合法化，一定会有比城市更新更低成本、更高创新、更节能环保的手段出现。
