“司法网拍”全过程案例
2016-08-05 10:00:28 来源：搜狐焦点网
房屋基本情况：梁女士看上的房子位于东城区火炼树怡丰都市广场，起拍价为81.19万元，建筑面积为115.98平方米，中等装修。
“司法网拍”全过程
排名前列步：缴纳保证金
7月31日，梁女士准备在淘宝网上参与拍卖一套房子。在缴纳保证金之前，法院组织过一次集体看房，但梁女士错过了。不过，在详细咨询了房子的情况后，当天她还是将15万元保证金提交到支付宝账户当中。她告诉记者，目前该楼盘二手房均价约1.2万元/平方米左右，这套房在她的心理价位是90万元，加上税费，单价在9000元/平方米左右，如果超过这个价格，她将放弃拍卖。
第二步：“网拍”出价
8月1日上午10时拍卖开始，梁女士率先出价，晚上9点多，开始有人跟进加价。“该房拍卖截止时间为8月2日10时，如果有人继续出价，将会延时，那个时候才是加价最激烈的时间。”8月1日晚，梁女士告诉记者，共有5人报名，已有两人加价，还有3人未出手。
第三步：超过心理价位及时停止
8月2日，梁女士坐在电脑前加价，10时是最后的竞拍阶段，梁女士说，结束前的最后半个小时是最激烈的。果然，9时30分时，增加至8人参与竞拍，很快拍卖到了第90轮，这时候的出价已经到达梁女士的心理价位，她决定放弃竞拍。“因为再拍下去就不太划算了。”终于在第100次出价时，有人以94.19万元竞拍成功。
总结：
心态平和提前定下心理价位
梁女士总结了这次参与拍卖房产的过程，她告诉记者，参与“网拍”就是博运气。运气好没人抢，可能以较低的价格买到房子；但如果有多人竞拍，自己则要适可而止，否则拍出价格高的房子得不偿失。
梁女士建议，在拍卖前较好评估一个心理价位，如果超过心理价位一定要及时停止加价行为，同时，心态也要好，不要因为有人加价，就任意跟风攀比竞拍。
多年从事房地产投资分析工作的业内人士陈秋蓉介绍，如果怡丰都市广场这套房产的原购入成本为40多万元，房地产证过2年，那么这套房产需要缴纳的税费将达到11万元，总价超过了100万元，实际需要支付的成本单价约1万元/平方米，比市场价格仍然便宜了2000元/平方米左右。
算笔账：
成交价120万住宅税费超10万元
记者在咨询税务局时了解到，通过司法拍卖的物业没有税收优惠。假设通过拍卖行成交，税费由拍卖行代扣代缴，在网上参与司法拍卖成交的房产，没有通过拍卖公司，则由成交人自行缴纳。
房地产投资分析业内人士陈秋蓉为记者算了一笔账，以一套南城100平方米普通住宅为例，原购入成本为55万元，拍卖成交价为120万元，考虑南城税收政策等问题，这套住宅拍卖下来后，在证过两年和未过两年的两种情况下，实际需要支出的成本分别为133.7万元和136.5万元，其中支出的税费分别达到了13万元和16万元，而最后的购房单价为1.33万元/平方米和1.36万元/平方米。不过，按照目前南城高达1.6万元/平方米的住宅均价来看，网拍房的均价仍然比较优惠。
