"得房率"越高越好吗?NO!公摊面积合理更重要

2015-08-01 00:00:00   来源:搜狐焦点网

“得房率”越高越好吗?NO!

公摊面积设计合理更重要

王先生准备买房结婚,看见有些楼盘广告上得房率高达90%甚至100%的宣传标语,王先生很是心动。但在这些楼盘进行咨询的时候,售楼员一般都会告诉他,住宅的得房率高达多少多少,买这样的房子划算得很。可在问及究竟怎样看得房率时,售楼员的回答相当模糊,总让王先生有种云里雾里的感觉。

买了多大面积的房子,不一定就能住上多大面积的房子,得房率的高低一直是购房者心中的一道坎。它和购房者的切身利益息息相关,很多购房者把高得房率作为买房的重点考查内容,认为只有高得房率的房子才是性价比的,真是这样吗?

从四大指标,可以看清房子的得房率

开发商在得房率上大做文章,无非是为了吸引眼球,满足购房者图实惠的心理需求。的确,购房者就没有不关注得房率的。这是因为得房率这个指标,直接关系到所付出的每一块钱中,最后到底会有几毛几分能够用在自己可以支配的活动空间上。

但是,不少被华丽的得房率数据震撼得两眼放光、忙不迭掏腰包的购房者,却往往忽略了一个问题:实际上,得房率是与另一个重要指标——公摊率如影相随出现的,两者呈现互补零和的关系。

得房率是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。其中套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积。销售面积(也称套型建筑面积)=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积(俗说“公摊面积”)。

一般来说,得房率体现在四个方面,即户型结构(几梯几户)、楼盘形态、物业类型、公共活动区域大小。在户型结构方面,一般是户型面积越大,得房率就越高。一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几,可户数增加了,总套内建筑面积增加了,则每户需要分摊的公用面积就会减少。

楼盘形态方面,一般来说高层得房率,小高层次之,多层则得房率较高。高挑的大堂、宽敞的电梯、室内车库等看上去“很美”的设计,都会占到大量的公摊面积。相反多层结构的物业,大都不会在这些公共活动区域上分摊很多面积,所以得房率相对较高。

得房率低能不能维权?没有明文规定

上月,市民黄先生的房子交付了。刚走进新房,黄先生就有疑惑,买的房子有90平方米,但看起来,却连自己以前住过的60多平方米的房子差不多大。黄先生越想越不爽,就叫了个验房师上门把房子验了下。验房师的结论是:建筑面积89.52平方米,套内建筑面积63.81平方米。照此算下来,得房率只有71%,这样的得房率是不是太低了?黄先生就想找开发商讨个说法。

“很多购房者很在乎实际的得房率,对于大幅削减的面积肯定不满。那么遇到这种问题如何维权呢?”本市某房地产测绘公司的工作人员解释说,其实得房率多少取决于设计环节,跟之后的测绘工作无关。哪怕是全国,目前都还没有哪个城市会对得房率作出规定。得房率没有明文规定,对开发商的约束主要是以市场调节为主,因此维权很难。

一般情况来看,在物业类型方面,多层(7层以下)建筑的得房率一般在90%以上,小高层(7层-11层)的得房率在85%-88%,而高层的得房率一般只能在80%左右。可以肯定的是,低于70%的得房率,对于购房者来说是不合算的。

那么如何尽量保证自己的利益呢?专家表示得房率最重要的是要搞清楚“公摊”面积,目前的购房合同都写明了套内建筑面积和公摊面积,但是公摊面积组成清单却没有,非专业人士一般很难搞清楚,甚至连房产销售员自身也未必能答得上来。开发商有义务保障购房者的知情权,但同时购房者也必须做好功课,尽可能保障自己的权益。

得房率越高越好吗?专家:应该有个度!

得房率和公摊面积有着直接联系,与小区的相关配套密不可分,如果得房率过高,相对的公共部分的面积就会越少,那么就有可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯间的数量等,所以楼盘的得房率也需要一个度。

“如果一套房子的得房率是100%,那这套房子肯定是没有楼梯和走道的。这样的房子如何住人?还会有人要吗?所以,不能片面地看待所谓的高得房率,主要还得看公摊面积设计得是否科学合理。”业内专家解释道。

得房率过高会导致业主的公用面积减少,这样居住起来就会感觉拥挤、压抑、不便。比如高层住宅为减少公摊面积而只设一部电梯,上下班高峰期人们就要长时间等电梯;比如为了提高得房率,将过道、走廊造得非常狭窄,业主搬家时搬运家具、大家电等大宗物品就会很不方便;比如有些楼盘为了提高得房率,压缩了消防通道的空间,这样会对业主造成潜在的安全隐患。一旦发生火灾等特殊情况,狭窄的通道会阻缓人流通过的速度,使人们无法迅速疏散。

不过,常州大部分的开发商,会通过其他方式提高得房率,在不额外增加公摊的程度上,从户内设计方面尽量扩大使用面积,撒手锏就是半封闭阳台和大飘窗。通常情况下,这部分赠送面积是不计入得房率的,这也是那些楼盘宣传“100%得房率”的由来。但是在购房时,业主还要咨询清楚赠送面积是否计入得房率,以免在交房时因公摊引起不必要的纠纷。