买房可以说是市民生活中的一件大事,每个家庭都希望把钱用在刀刃上,买一套物有所值的好房子。特别是随着今年以来各项利好政策的陆续出台,很多此前被抑制的市场需求得到释放,市场活跃度快速提升。怎样才能选购一套让人满意的住宅?淡市到底适不适合换房置业?继前几期对今年津城楼市的全面总结以及对特色区域、产品特点的盘点后,本期报道将联合天津中原市场数据研究分析中心研究员张玉,总结房屋交易的几个基本定律,为读者购房提供参考和指导。

由于丈夫工作调动的原因,住在西青区梅江康城的王萌和丈夫从今年8月份开始有了购置新房的想法。“原来他在西青开发区工作,上班很方便。但调到河北区以后,每天开车上下班不仅耗在路上的时间多,油费也是不小的挑费。而且我的娘家也在河北区,如果能搬过去生活上会相对方便些。”王萌告诉记者,她有了购房打算后也看了不少二手房,但看到市场的走势和不断推出的政策就有些举棋不定。“想等房价降降再买,但一直等下去也不是个办法,究竟该怎么办呢?”和市民王萌有相同困惑的人不在少数。

张玉分析认为,这里有一个常识性认识,那就是无论何时,在市场上买到自己满意的房子总是一件困难的事,而买到价格便宜的房子则是一件相对容易的事。为什么这么说?因为每套房子的特点、属性、品质各异,而每个人对房子的品位和爱好也是独特的——比如说孩子要上学、老婆在哪里上班等等,因此,找到一定价格标准的房子机会很多,但同时又能满足自住需求和喜好的房子就没那么容易。如果除去这个认识,单纯从市场走向来看,淡季是购房者置业的一个好时机,因为淡市时的投资者、炒房者会大量退出市场,这不仅意味着有更多的选择机会,而且价格也趋于理性,买房会比较占便宜。

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利率总是会变的

11月21日下午,中国人民银行宣布降息,房贷按揭贷款利率也相应降低,给有买房需求的百姓带来实惠。这让很多市民认为投资房地产市场的时机已经到来。但业内人士则普遍认为,降息或者加息主要是对市民的心理影响作用较大,而实际影响作用则相对较小。从历史上看,住房按揭利率曾经很高,我们也经历过很多次的降息。但其实在经济社会中,加息或者降息都是常态,对日常生活带来的变化有限。对利息的变化应该调整心态,不能静态看,要动态看。从一个长时间的范围来看,利息有高也有低,不宜成为影响置业的首要因素。

让我们来算一笔账。根据额测算,以购房者贷款100万、期限30年为例计算。如果购房者选择的是按等额还款计算,央行降息前,每月还款6353.6元。而降息后,每月还款6092.28元,每月少还款261.32元。对于一个普通家庭而言,这个数目可能只是一顿饭或者一件衣服的价格,并不会对日常生活品质造成影响。

张玉认为,置业的关键还是要考虑机会成本、资金流动性以及支付能力。如果购房者手中有充足的资金来购房,或者资金的流动性相对顺畅且有购房打算,那么可以在银行降息时选择合适的房源出手。但这个购房决策应该是建立在自身支付能力的基础上,而不是盲目跟风,以“占便宜“的心态进入市场。一旦超出实际经济能力,很有可能会因还贷压力影响未来的生活品质。

买房应关注区域供应量

购房者在买房时,除了要关注交通、配套设施、区域发展前景、开发商品牌等因素外,还应考量楼盘在该区域内的整体供应量。“一手楼供应多的区域,买一手楼较好;反之,在二手房供应较多的区域则更适合购买。”

张玉分析认为,当市场处上升态势时,一手楼的价格高于二手楼;反之,二手楼价格高于一手楼。这个定律的主要依据是市场供应者总是既包括开发者,也包括小业主。“在同一个区域中,房价往往受这两者推盘量的影响。比如,当一手楼供应量较多的时候,开发商为了争夺客户而竞争,价格会相对合理,对于购入新房的购房者则相对合适;而当一手楼供应量减少的时候,面对市场需求,就可能会出现个人卖家囤货居奇,价格非理性上涨的情况。”

淡市时也可将多余房子卖出

市民李女士在河东区泰兴南路附近拥有一套婚前购买的77平方米的一室房源。今年年初结婚后,李女士的房屋一直处于空置状态,她原准备将其卖掉后为父母改善下居住条件,但由于市场活跃度不高,看房人给出的价格始终无法达到她的预想。“我希望房子的价格不低于130万,但目前来看这至少要降5-8万”。

针对李女士的情况,张玉分析认为,对于中小投资者来说,即便是淡季,卖房也是相对划算的。持有房屋与持有股票不同,房地产的持有都是要付出代价的。持有成本包括物业管理费、银行利息、装修费、维修费等等。因此,持有的前提就是房屋带来的收益和增值,能够涵盖费用成本。从李女士自身的情况来看,其自身并不是资金充裕的购房者,需要通过卖一买一的方式来改善居住条件,在这种情况下,应该适当降低心理预期价格。因为即使是淡市时,持有房屋的成本也不会减少,及时将多余且闲置的房屋卖出有利于为下一步投资置业计划提供空间和资金。

房产税可以通过买卖交易补偿

眼下对于买家,还有一个心理负担,就是觉得税少时没买,税多时再买,岂不亏了?谈到这个问题,首先需要对房产涉及的税做区分。目前的房产税分为流转税和持有税。流转税主要包括营业税、契税、所得税。流转税是只有当产权发生变动时才会纳税。持有税主要是房产税和物业税。房产税只对出租物业,物业税尚未开征。现在的税收调整重点是打击投机炒楼,对于自用者来说影响不大。此外,即便是上市流转,只要有足够的耐心,总是可以通过多方询价,将这点税费在买卖交易中完成补偿。

空置的房子要马上出租

经常听人这么说:“我现在有三套房子,两套空着。”乍一听觉得有些不可思议,实际情况还真是这样。有些人认为出租收的租金还抵不了银行利息,有些人就是在等待装修和想卖房子之间徘徊。

李先生于2013年投资购买了一套位于津滨大道附近的一套90平方米两居室,由于考虑卖出,房子一直处于未装修状态。但该区域内二手房源供应相对较多,房屋一直没有成交。11月底,李先生接到中介打来的电话,称有一家人正在寻找毛坯房作为仓库,咨询其是否愿意将房子出租,租金价格在每个月600元。尽管价格相对较低,但最终李先生决定先出租一段时间,“新房前两年的供暖费都已经交了,每个月近200块钱的物业费也交着,都是成本。而且出租毛坯房不用准备家电和家具,省事一些。”

张玉分析认为,无论房子的租金回报是高还是低,都要选择马上出租,决不能让房子空着,空着就是损失。此外,租房较好不要选择豪装,因为这与租金价格不成正比,尤其是在淡市时。

换房不受淡旺市影响

今年10月份以来,改善性需求逐渐成为市场活跃的主角,特别是在二手房市场表现抢眼。在业内看来,“低端有保障、中端有市场、高端有控制”的三元格局正在加速形成。但也有不少准备换房的人处在观望情绪中,迟迟不敢出手。

业内人士认为,对于那些有换房需求的购房者来说,无需过多考虑淡旺季的因素。一般来说,自住型的购房需求不会受到市场大形势影响,比如婚房、改善住房条件等。在同一地段中,如果居住产品已经落后,而又有换房的打算,在市场预期不会变化太大的情况下,应该卖掉房子,将它变现为资金,这意味着更多的机会。

这个规律主要适用于非投机的自住房。“不管房地产市场是买方市场还是卖方市场,对于需要换房的购房者来说,他自身都涉及一个买卖身份的转变。因此整体情况对个人的影响不会特别大。如果在卖房时让渡了部分利益,那么在购房时也会相应地有所收益,因此心理落差不用过大,最重要的是寻找到适合自己的房源,满足换房需求。”

二手房应珍惜每个交易机会

在房屋交易中,经常会出现买家和卖家因价格谈不拢而相互僵持的局面,张玉在接受采访时表示,在她的实际工作中,遇到的这类情况几乎会占到交易总数的30%。“很多人打算卖房来到中介后,工作人员会根据其房源所在区域成熟度、区域供应量、楼盘年份以及房源本身的情况做一个评估,给出一个市场相对认可的价格。但在实际交易过程中,除了特别着急卖房的人以外,大多数房主都会选择在这个价格上提高一些。”而对于买方来说,购房之前会对自己感兴趣的区域房源多方询价,并希望购买价格能更接近自己的心理预期,这就形成了一个买卖双方博弈的情况。

“以海光寺附近的一处老小区房源为例,一位卖家39平方米的独单挂牌价格定为85万,尽管期间有不少人来商量价格,但是房主就坚持一分不少。直到房源进入市场4个月之后,房主才意识到自己的价格超出市场预期,最终通过调整,以80万的价格成交。”张玉分析称,二手房选择出手时机要紧随市场行情。在市场不被看好的情况下,卖家要特别珍惜交易机会,因为这时卖家比买家多,成交量萎缩。如果买家叫价不是很离谱,千万不要吊起来不卖。一旦错过机会,损失更大。