买二手房如何避免纠纷
2016-04-13 14:47:32 来源：山东商报
众所周知，买房对任何家庭来说，都是件大事。而房屋买卖又是一个复杂的流程，遇到各种法律问题也就在所难免。为了防止在买房中出现这样那样的纠纷，记者特针对二手房交易中的法律问题采访了律师，为大家答疑解惑。
常见的二手房纠纷案件有哪些？
律师表示，二手房纠纷主要有这么几种：一是由于房地产政策变化导致价格波动引起的纠纷。当利好政策出台时，房价可能上涨，这时卖方违约的情形比较多，卖 方通常会以未经配偶或其他共有权人同意为由主张合同无效。当限制政策出台时，房价可能下跌，这时买方违约的情形较多，买方通常会以合同存在漏洞为由要求解 除合同退房。二是连环买卖引起的纠纷。对于改善需求家庭来讲，需要把自己的房屋卖掉，用卖房的钱来购买新的房屋，当自己卖房过程中发生问题，例如买方未能 按时支付房款，导致自己在买房过程中会造成对卖方的迟延。但是由于卖房与买房没有必然的因果关系，所以由于上家违约导致对下家的违约，难以向上家索赔。三 是共有人为转移房产而引起的纠纷。离婚一方为了转移房产，或者继承人一方为了多占有房产，而将房产出售。其他权利人以恶意串通为由主张合同无效。四是由于 特殊性质房屋，交易受到限制引发的纠纷。如经济适用房、小产权房屋等特殊类型房屋，不能上市或者上市受到限制引起的纠纷。
遇到房产纠纷应当怎么办？
二手房买卖交易程序比较复杂，历时较长，纠纷在所难免。当发生纠纷时，对于购房者来讲，需要做两件事，一是通过中介直接与对方积极协商解决，找到纠纷发 生的原因，对于因误会产生的纠纷要消除误会；不要激化矛盾，尽量保证交易可以顺利进行。如果是政策原因导致纠纷，可以在互谅互让的基础上与卖方协商变更合 同或解除合同。二是保存好证据，当然卖方毁约时，购房人也无须担心，保存好双方往来的通知函或协商记录，积极运用法律保护自身权益。及时找专业房地产律师 咨询，做好应对方案，该调取的证据要进行调取，为诉讼做好充分的准备，防止损失进一步扩大。对于向房地产主管部门或公安部门投诉不是较好方法，上述部门很 难介入民事纠纷，反而会耽误时间。
哪些房子不能办理按揭贷款？
针对这一问题，律师表示，在买房之前一定要了解清楚。不能贷款的房屋有：（1）没有房产证的；（2）旧城改造内的房屋；当地房管部门已经封档，不能办理抵押登记；（3）土地使用权已抵押的房屋；（4）已经被依法查封冻结的房屋。
贷款比较困难的房屋有：（1）集体土地上的房屋；（2）房龄很老的房屋，一般超过30年的房子就不能贷款了，有些甚至都属于危房。
二手房买卖能绕开经纪人吗？
律师建议，买卖双方较好不要绕开经纪人。接受了房地产经纪机构提供的房源信息，绕过他就违反了诚实信用的原则。（1）经纪人为购房者提供房源信息是较大 的价值体现，既然接受了服务就应支付费用；（2）买卖双方非专业人士，对贷款银行、过户部门、税务部门的工作流程及整个购房流程都不了解，会导致办理时间 拉长；（3）双方缺乏基本的信任，会由于一些小的分歧而引发大的矛盾，而如果有经纪人从中斡旋，能化解矛盾。选择经纪公司与选择律师一样。要选择相对大一 些公司，大公司业务知识培训相对完备，合同版本相对完善。还要注重选择经纪人，要选择工作经验相对丰富的经纪人提供服务。
