在7月23日举行的G20税收高级别研讨会上，财政部部长楼继伟表示，受制于信息征集能力弱及利益调整阻碍，目前房地产税制改革尚未推出正式方案，但下一步将“义无反顾”推进改革。

要想实现房地产税的开征，必须先解决一个卡了13年的因素——房地产税立法。

“自2003年提出物业税以来，因未能达成社会共识、信息征集系统不够完善等因素，使得房地产税在10余年时间内，处于一种‘一直在立法但却未前进’的状态。”中国政法大学教授、中国财税法学研究会副会长施正文近日在接受《法制日报》记者采访时说。

此次楼继伟的表态，彰显了政府推进税制改革的决心，与党的十八届三中全会提到的“加快房地产税立法并适时推进”相呼应。

“要想征税，先要立法。按照税收法定原则的要求，新税种的设立、税法的制定等都必须经过法律程序。目前，房地产税法并未列入全国人大常委会2016年立法计划，即使明年能列入并提交全国人大常委会审议通过，较快也要在2018年才能开始施行。”施正文说。

多重因素导致立法进展缓慢

从2003年党的十六届三中全会明确提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”，至今已有13年的时间。

“当时提出的物业税，就是指现在的房地产税，受没有形成社会共识等因素的影响，房地产税立法一直未能迈开步伐。”施正文是最早提出征收物业税的学者之一，提及房地产税的立法进度颇为感慨。

施正文分析，房地产税之所以迟迟未能出台，尤其是当时物业税提出之后就几乎陷入停滞状态，主要受困于以下因素：

没有形成基本共识。在2003年提出物业税之后，社会上有很多不同的声音，而官方又没有正确和权威的解读，致使全社会一直未能形成共识。因此，立法要想顺利推进，需要必要的交流和分析，并且澄清一些误解和消除一些片面的看法，从而在对房地产税立法与改革所具有的意义和价值的理解上形成共识。

征管的信息采集不够全面完整。2003年提出的物业税属于直接税，需要对家庭的信息有个全面完整的了解，否则就没有办法征税。然而当时受困于技术、房地产登记制度等各方面的障碍，立法的进程受到阻碍。目前来看，随着不动产统一登记制度的实施和推进，这方面的阻碍已经消除。

房地产评估力量发展不充分。房地产税只能按照评估价来征收，如果评估不准确，会引起很大的争议和纠纷。由于当时的房地产评估力量有限，甚至存在评估中介混乱的局面，市场价值评估的技术问题未能解决。然而，随着房地产评估市场的规范发展和资产评估法的通过，无论是技术还是法律方面的条件都已具备。

既得利益格局的阻碍。对房地产进行征税，势必会影响到一些拥有更多房产的人的利益，而这些人往往拥有较大的话语权，这些利益格局会通过引导舆论等方式来进行阻碍，从而使得利益调整变得举步维艰。

加快立法进程提供法律依据

党的十八届三中全会明确“加快房地产税立法并适时推进”，房地产税法被列入了十二届全国人大常委会立法规划……13年后再次被聚焦的房地产税法，推出已是必然趋势。

“目前草案还未成熟到征求意见的时候，而且中间还要经过多轮意见征询，草案提请审议后还要征求公众意见，较快出台也要到2017年，甚至更久。并且，法律通过之后也不会马上开征房地产税。”施正文对记者指出。

在施正文看来，在对于房地产税立法和房地产税开征改革的关系方面，很多观点都存在误解，认为房地产税法越早通过就能越早开征，但事实并非如此。

施正文认为，党的十八届三中全会“加快房地产税立法并适时推进”的表述非常科学，这就要求房地产税的立法要快，但改革要根据实际情况进行。

“房地产税法只是为地方提供一个法律依据，确定原则性标准，至于何时选择开征、税收要素如何设计等，地方有很大话语权，要根据自己的实际情况来定，所以征税的步调不可能保持一致。”施正文解释。

加快房地产税立法进程，也是遵循税收法定原则的体现。

“有些城市根据实际需要，想要通过征收房地产税来调控市场，但按照税收法定原则，法律没出台就无法征收，缺少合法性。所以，尽早出台就可以给想征税的地方提供法律依据。对于征税条件不成熟的地方，则可以根据自己实际情况再确定，等到以后时机成熟可以推出时也有法律依据。”施正文说。

全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康同样认为，房地产税的征收可以分步进行，在楼市较热的一二线城市先行实施。“房地产税立法一旦走完立法程序，真正实施的时候，作为地方税可以选择先后、区别对待。”

有助推动房产市场健康发展

尽管法律出台的具体时间还未确定，但在施正文看来，只要社会上形成共识，将会很快推动房地产税的立法进度。房地产税立法出台之后，短期内最直接的影响，就是推动市场的调节和稳定。

目前，我国房地产市场呈现出“冰火两重天”的场景：北上广深等一线城市和合肥等部分二线城市的房价继续火热，甚至通过“限购”的手段来抑制房价，仍难压抑上涨势头；多数二线城市和三四线城市的“去库存”任务仍然艰巨，数据显示，截至今年6月末，全国商业营业用房待售面积高达1．53亿平方米，同比激增23％。

在施正文看来，房地产税立法将有助于解决这两个“烦恼”。

对于房价居高不下的城市而言，房产评估价值高就要多交税，很多投资投机者就不愿意再买房，通过这一方式来引导公众正确看待房地产消费，树立“房地产主要是居住功能，不是投资品”的观念，从而对投资投机产生较大的抑制作用。

对于“去库存”压力下的城市而言，房地产税立法在通过之后，会授权各个地方按照本地实际决定是否征收，因此，并不会影响“去库存”的开展。与此同时，即使没有开征房地产税，但法律的出台势必会使得一些投资者谨慎处理其房地产买卖行为，在不征税的几年时间内逐步处理房产，也不会对房地产市场造成大的冲击等负面影响。

“随着房地产税的开征，增加了持有环节的税负，有助于引导人们正确看待房地产消费，抑制投资与投机，未来的房地产市场将逐步趋于理性，更有利于其健康长远的发展。同时，也可以避免社会资源浪费现象。”施正文表示。

贾康和中南财经政法大学教授乔新生同样认为，房地产税有利于促进房地产市场健康发展。

贾康认为，征收房地产税的影响是多方面的，它会使房地产市场更沉稳、稳健，使其以后在运行中间减少泡沫，遏制肆无忌惮地炒作，而且对于把空置房调动出来、加入租房市场也会有好处。

“当前我国房地产领域各种税费占到房地产市场价格三分之一。只有尽快将房地产市场的各种税费整合在一起，统一征收房地产税，才能维护国家利益，才能解决我国房地产市场税收混乱的问题。”乔新生在接受记者采访时指出，征收房地产税有助于整合我国房地产市场的税收资源。

乔新生认为，征收房地产税的首要目的是为了彻底理顺政府与市场主体的关系，让政府摆脱对土地财政的依赖，让房地产投资者在公平税收政策条件下促进我国房地产行业健康发展。

缩小贫富差距促进社会公平

在施正文看来，对于房价和房地产的影响并不是房地产税的主要“功绩”，其最重要的意义在于对公共治理和民主法治进程的巨大推动。

房地产税是典型的地方税，能够直接服务于地方的市政建设。财政是国家治理的基础和重要支柱，对于地方政府而言，没有财政和税收的保障，不利于更好地履行政府职能和提供公共服务，然而，“营改增”之后，地方税种变得很少，地方财政因此受到了不小的影响。房地产税作为地方政府的主体税，将为本地政府提供公共服务筹集资金，提升公共服务能力。

房地产税作为财产税，能够调节财富进而缩小社会贫富差距。针对公民存量财产征的财产税，是按照财产的市场价值收税，房地产税在开始征收的时候，应当会从高档住房和多套住房开始征收，基本居住的一到两套住房不在征收之列，其调节作用将更加明显。社会公平、分配合理、发展共享都将因此而得到实现。

房地产税的直接税属性，将会推动民众主动参与到公共治理中。相比间接税，直接税对于自身利益的影响更为直观，民众也会更加关注，例如，在设计和使用上是否公平合理和公开透明，是否用于教育、医疗、环境等民生领域，广大民众会主动参与和监督公共治理，这也将对政府治理现代化、法治化起到促进作用，从而推进依法治国。

“房地产税的地方税、财产税、直接税的属性，将会对公共服务、财富调节、社会治理等方面产生积极而又重大的影响。”施正文说。

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