开发商给的合同有问题？识别条款两大“坑”！
2016-08-18 09:09:20 来源：搜狐焦点网
在签订买卖合同或委托协议时，需多加注意，对相关的条款(如付款方式，经纪公司的权利及义务、违约责任差价如何处理等)应认真考虑，一定要让律师或了解房地产的人帮忙把关。同时也要注意检查合同中是否存在没有法律效用的无效条款，避免开发商用这种“莫须有”的条款侵犯我们的权利。
无效条款一：自己交易条款
所谓自己交易条款就是指中介公司与委托人设定一个交易底价并约定在中介公司向委托人支付了该底价后中介公司即取得对房屋的处分权；在中介公司不愿以底价成交时则有权解除当事人的委托。在这种情况下，中介公司利用自己特有的地位人为地将买卖双方隔开。在交易行情高涨时中介公司可以将房屋顺利出手以赚取买卖差价；在交易行情低迷时中介公司则会以无法成交为由终止合同。如此一来中介公司将交易的风险完全推给了委托人。点评其实委托人完全可以运用法律手段摆脱这种被动的局面。依据《合同法》的规 定居间人仅限于向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务无权与委托人直接进行交易。而房屋中介公司在法律上就属于居间人。因此中介公司与委托人签订的自己交易条款违反了《合同法》的规定属于无效条款。在房价大幅上涨时卖房者在不损害第三人利益的前提下有权宣告中介公司的购房行为无效并进而收回房屋再次出售；在房价大幅下跌时买房者在不损害第三人利益的前提下同样可以宣布中介公司的售房行为无效并进而收回购房款以购买价格更为便宜的房屋。
无效条款二：无效果付酬条款
所谓无效果付酬条款就是指中介公司与委托人约定即使未达成房产交易委托人也应当向中介公司支付一定数额的报酬。在实践中中介公司通常事先收取委托人一定金额的交易保证金并和委托人约定即使交易不成功这部分保证金也不予退还。许多委托人在交易失败的情况下非但不认为自己可以拿回已经预交的交易保证金反而在合同应当恪守的信念中选择了放弃。点评其实在交易失败的情况下委托人有权拿回交易保证金的全部或部分。《合同法》规定居间人促成合同成立的委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的不得要求支付报酬但可以要 求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《合同法》这种两分式的立法模式排除了中介公司与委托人另行约定报酬支付条件的权利。因此中介公司与委托人订立的无效果付酬条款是无效的。在交易失败的情况下委托人可以要求中介公司返还预缴的交易保证金而中介公司只能扣除其从事居间活动支出的必要费用。至于该必要费用的具体数额则应当由中介公司通过证据加以证明。
