【转租】房东不同意转租怎么办
2016-02-17 16:42:00 来源：搜狐焦点网
日常生活中，我们常常遇到转租房屋的事例，而房屋转租说到底是一件麻烦事。一来，租客不放心“二房东”能否保障自己的合法权益，而且租房合同是否有效也未可知；二来，房东在得知租客未经自己允许，擅自将房子进行转租，这也会引发很多不必要的纠纷。下面，我们来看看房东不同意转租怎么办。
小王是刚刚毕业的大学生，为了上班方便，他于2013年9月在在工作地点附近租了一间单室。房子是两室一厅的户型，另外一室是租房子给他的“二房东”周先生在住。小王和周先生签了为期一年的租房合同，同时一次性付给周先生一年房租，还交了2000元租房押金。2013年11月，房东李先生看到小王住在这里，得知“二房东”周先生将房子转租出去后，也没说什么。
但在2014年8月，房东又来了，这次很不高兴，说周先生没有征得他同意就把房转租给了别人。房东告诉小王，他和周先生有约定，不允许将房子转租，为此他还将租金降低了200元。房东表示，约定也写在了合同上，并出示了那份合同。小王看到，合同中约定：乙方擅自将房屋转租、分租的，甲方可以终止合同。如果房东要求小王搬走，但周先生又不想退钱，小王与周先生签订的合同是否有效？这个事情又该如何解决呢？
按照《合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
律师表示，按照合同法的规定，如果房东对小王与二房东签署的合同行使解除权，那小王和周先生签署的合同就是无效的。但是较高人民法院《关于审理城镇店面租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”也就是说如果二房东周先生能提供证据证明房东知道房子转租，且6个月之内未对其行使异议的权利，那法院对房东取消与二房东签署合同，以及房东主张小王和“二房东”签署合同无效的行为是不予支持的。
而在之后调查得知，房东其实已将此房出售，借“二房东”违约为由，终止合同，因是周先生的过错，故房东只退还租金，不予以退还押金。而周先生认为此前房东知道房子转租而没有提出异议，是已经同意转租，而房东出卖租赁房屋，没有事先通知他的，他可以要求房东赔偿损失。所以，房东不但要全额退还押金，还要进行赔偿。
对此，律师表示，据法律规定，承租人在法律上有优先购买权。“房东出售租赁房屋，要提前在合理期限内通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买房子的权利，并且这个权利是受法律保护的。本案例中，房东没提前通知承租人，要承担赔偿的责任。”
至于案例提到的押金问题，律师提醒广大租客，押金只是保证金，除非和合同的相对方（在本案中指房东）之间有房子的经济纠纷，例如拖欠水电费，这些情况下押金可以提前充抵，如无其他特殊情况，合同解除押金就要返还。
最后，律师强调，签署租赁合同时一定要谨慎，注意合同中的各项条款，尤其是违约条款，要看清是如何约定的，这对日后维权，甚至面临诉讼的时候是很重要的。同时提醒广大租客，在签署租房合同前，一定要对房屋各方面多了解，例如出租人是否有房屋所有权、使用权，房屋可否转租、是否有抵押、有无挂牌出售等，避免以后发生纠纷。
