廊坊的无证房和三亚的小产权房一度成为新闻热点。

一开发商为给自己开发的小产权房办理房产证，伪造国有土地使用证及地籍调查表，并利用伪造的借条安排他人到法院进行虚假的民事诉讼。这是安徽省亳州市中级人民法院近日受理的一起虚假诉讼案。

除了把小产权房转正来试图规避风险外，还有一些开发商从“旧改”下手。这是一个被认为是深圳独有的房地产开发现象，由于公开招拍挂的土地少之又少，旧改成为开发商在深圳发展下去的主要出路。这些开发商其实是看中了深圳“城中村”的增值模式，意图从旧改和租售小产权房中谋利。

然而小产权房在海南省也比较普遍，近日天涯区新开田村一小区一栋高8层、建筑面积达10296平方米的小产权房被依法拆除，该地保持着日均拆违近万平方米的“打非治违”高压态势。

小产权房为何还屡禁不止。很多情况下，业主在购房时不知道是否买了小产权房，到头来懊悔不已。

所谓小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。该类房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。

而我们一般购买的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。

其实，识别小产权房也不是很难。“小产权房”主要有三种情形：

一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买;

另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

最后一种是各类农业园或养老院的别墅，这类房屋一旦发生纠纷，购房者无法得到赔偿，因为买卖合同是无效的。

一位行业内专家告诉中国房地产报记者：“很简单，小产权房一般在城乡结合部出现得比较多，这些地方处于农业用地与城市建设用地结合处，处于尴尬地带。另外，在工业园区、产业园区比较发达的地方也有这种趋势。”

业主分辨不清是小产权房可以钻空子的原因之一，一定程度上还包括业主贪图小产权房的便宜。当然，开发商的“别有用心”，也导致小产权房“野火烧不尽，春风吹又生。”例如，深圳城中村的长期存在，开发商就看中了它的增值模式，把目光聚焦在旧改和租售小产权房上。

在上述专家看来，从购买者角度上，国家是禁止去购买小产权房的，因为小产权房建立在一个错误土地使用制度上，背后是存在问题的。还有一些开发商抱有小产权房转正的想法，大体上国家都要进行严厉打击。事实上，对于既往小产权房，政府会审慎对待，会考虑当地住房实际要求和相应法律。因此，购买小产权房风险必然不小。一旦购买此类房屋，在财政、房屋转让、流通等方面都是没有权益保障的。甚至，小产权房的存在对于国家来说，可能面临土地出让金以及相应税费的流失，政府是严厉禁止的。

事实上，购买小产权房还需要承担一定的风险。

1.有五证

这类住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保证。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。

2.拆迁难补偿

除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于违章建筑，如果被拆除，业主也不会得到拆迁安置补偿。

3.质量难保证

房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

4.配套不完善

这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。

5.遗赠麻烦

由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。

那么，究竟如何解决小产权房遇到的问题。

专家观点

针对小产权房的处置，对已建成未入住的建议禁止销售；对已入住的，要等国家政策出台后再行处置；对在建在售的，在停建、停售基础上，以不形成小产权房事实为基本处理原则，能拆除的拆除，能退还的退还；对严重违反规划或建筑质量不合格存在安全隐患的在建项目依法 拆除。总体来说，政府可以强制回购小产权房，在一些用地属性比较紧张的地方改为其他用地，对于小产权房社区比较密集的地方，转为租赁住房，这样造成的矛盾相对比较小，有利于社会稳定。