你的第二套房该怎么选
2016-09-01 10:40:36 来源：搜狐焦点网
因为最近闹得火热的认房又认贷政策，很多人都关心，毕竟暂时被辟谣，也没有确切政策落地，所以今天讲的还是以目前的政策为标准，也就是认房不认贷。
文章以上海购二套房为例子。先送大家一张购房资格速查表，可以自行对照一下。只要限购不再升级，这个表暂时还是有效的。
按照目前现行的认房不认贷政策，看购房资格很简单。
外地人：在上海名下只能有一套，二套房跟自己无关，可以卖掉再买。
上海人：限购之前买的房子不受影响，单身可买一套，夫妻可买2套。如果在限购之后买了一套，单身的不能再买，结婚还能再买一套；如果限购之后有2套的话不能再买；一家累计有4套及以上的也属于限购。前面说的几种情况就存在首套和二套的差别了。
一、二套房认定标准
首套和二套房有着很大的区别，不只是你已经买了一套房，又去买了第二套房这么简单，还有很多种情况都会被认定是二套房，并且二套房与你的房屋贷款也有着很大的联系，所以需要多加注意。所以要先搞清楚哪些情况会被认为是二套房。我这里举了5个栗子。
1、个人名下有房，再贷款购房
上海居民如果拥有一套房，在购买二套房的时候，不管排名前列套的贷款结清与否，都将按照第二套标准缴纳首付款。
2、个人名下有全款购买的住房，再贷款购房
有些人曾经全款购买了一处房产，之后又要贷款购房的话，就将按照二套房政策处理。虽然之前买房并没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，并且没有售卖掉的话，申请贷款时一样会被认定为二套房。
3、首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款
目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过房贷记录，不论房贷是否结清、房产是否出售，即便从未使用过公积金贷款，首次申请公积金贷款也会被算做二套房。
4、夫妻二人户口独立，一方婚前曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房
夫妻双方已经在民政局有过结婚登记，可是户口依然没有落在一起，但是婚前其中一方已经有过贷款买房的记录，婚后想要以另一方的名义贷款买房，这时也会算作二套房。因为已经结婚了的你，在申请贷款时是无法按照银行的要求证明自己单身的。
5、婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房
只要央行的征信系统中能够查到房贷记录，那么即便离异后房产判给一方，另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。
以上就是为大家整理的被认定为二套房的情况，希望可以帮到你们。
二、二套房贷款政策
今年325新政后，维持的是“认房不认贷”原则：凡目前在房地产交易系统内查询到已拥有1套住房的，无论其是否有贷款记录、无论其住房贷款是否结清，均执行 差别化信贷政策，即购买第二套普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。目前没有住房的，还是实行首套房政策。
三、二套房该怎么选
（1）选一手房还是二手房？
二手房较大的优势是交通、配套成熟，衣食住行很方便，尤其是市区的二手房，学区资源非常好；另外，二手房比一手房价格便宜，还可以讨价还价。
一手房主要优点是税费少，一手房主要是契税，根据较新标准，二套房要征收3%的契税；二手房除了契税，还要多交中介费、增值税、个人所得税等，购房成本高很多。
补充：
①除了契税，税费是不分首套、二套的，都一样。
②买二手房，买家其实是处于弱势的，因为很多税费都要买家出，所以尽量选满2年的普通住宅、或满五少有的房子，可以免收增值税和个税。
③普通住宅标准是这样的，显然这样的房子少之又少，要是哪天提高了标准，那就更好了。
（2）需要确定你是想自住还是投资？
如果是投资，一定要找好地段，比如即将要开通地铁的区域，比如上海新发布的2040重点规划的区域。
如果自己住，那要结合自己目前住的地方、工作地点以及周边配套，尤其是学校，综合衡量。
