都说“金九银十”，今年楼市新政调控后，市场气氛凛冽，苏州楼市的“银十”或已不再。自十一长假以来，苏州楼市呈现一片冷清态势，不仅投资客变少了很多，就连刚改客户也少了。刚性改善型需求购房者，拥有一套房但目前有换改善房的意愿，他们很明显地从过去的极度乐观转向了迷茫，看不清未来市场是会向上走还是向下走。

为了改善居住环境，很多刚需家庭开始换房置业，但换房是一大事，根据家庭情况，选择符合自身的方式最重要。至于换什么房，对于多数人而言，别墅只是个奢望，比较现实的一个目标，是在城市的中上等地段、中高档小区，换一套140平以上的四室两厅的小豪宅。若有书房有衣帽间，可享受较高档次的居住品质。

一、换房要花多少钱？

去年各大城市房价大涨，换房成本急剧攀升，许些人的换房梦可能延后甚至破灭。

先看北京，2015年11月均价是39342元，到2016年11月涨到了53509元。意味着换一套140平的小豪宅，这一年增加了140*（53509-39342）* 2^0.5=300万。就一年时间，换房成本增加300万，太多了，太难了！晚一年换房，多十年打拼。

北京的换房成本增加：140*（53509-39342）* 2^0.5=300万

上海的换房成本增加：140*（49568-34167）* 2^0.5=220万

深圳的换房成本增加：140*（45807-39451）* 2^0.5=130万

广州的换房成本增加：140*（22307-19996）* 2^0.5=45万

苏州的换房成本增加：140*（16057-11903）*2^0.5=82万

武汉的换房成本增加：140*（12410-10010）*2^0.5=48万

郑州的换房成本增加：140*（11175-8888）*2^0.5=45万

重庆的换房成本增加：140*（6336-6337）*2^0.5=200元

成都的换房成本增加：140*（8243-8230）*2^0.5=600元

昆明的换房成本增加：140*（8413-8051）*2^0.5=7万

贵阳的换房成本增加：140*（6043-5965）*2^0.5=2万

二、三种常见换房方式

以下为三种常见换房方式，希望您能根据实际情况来进行选择，这样才能达到事半功倍的效果。

①“常规置业”型：卖小买大

优点：对于手头不慎宽裕的购房者，卖小买大更能缓解资金压力。留有充分资金，那么就可以选择更好的房子。如选择先卖后买，贷款可以继续享受首套房待遇，减轻购房负担。

缺点：两次交易过程复杂，未知因素较多，置换过程中如存在少有期，需面临租房窘境。

注意事项：这类方法通常有两种选择：先卖后买（适合房源很抢手或房价上涨时）、先买后卖（适合收入较稳定，手头流动资金少时）。

②“不差钱”型：留旧买新

这种方法适合人群：不差钱、月收入较高

优势：避免了卖房后居无定所的局面，亦不用考虑房子置换期的租房问题，可保留一套房子作为投资手段。

缺点：不适用于还贷压力大或收入较低人群。

注意事项：这种方法考验着换房人的还款能力，另外如首套房仍属于贷款中，那么再次置业要考虑贷款利率以及税费较首套有所提升，同时要考虑到月供对于生活质量的影响。

③“谨慎置业”型：租小换大

优势：以租养房，适用于首付压力小，月供偿还能力较低者。

缺点：房屋出租存在一定隐患，且房屋维修及设备更新也是一笔开销。

注意事项：不少首套房面积小的用户为了改善住宅环境往往会在几年后选择换大房，但又不忍心将辛苦买来的排名前列套房子出售，另外由于大房的总价及月供较高，因此采取租小换大的方式可以减轻负担。

三、换房该注意的10个硬道理

地产圈红人刘德科在其最近的自媒体文章中教大家如何换房，文中提到10个换房的硬道理，你还真的不一定知道，了解一下不会错！

①在行情差的时候，更适合换房

别担心你的房子卖便宜了，你买进的房子也是同样行情下的价格。若在行情暴涨时换房，价格变化的节奏很可能会让你无所适从——比如，刚卖掉你的房子，你要买的那套房子又涨价。最终，你只能更多地屈服于行情，而没有办法去计较房子本身是否更适合自己。

②换房不要有那么强的赌性

如果买房是纯投资，那么你可以去赌某个新兴区域或有潜力的郊区板块，风险越大，收益也越大。但是，换房首先是让自己住得更舒服，当然，换房也要讲究保值、升值，但跟纯投资不一样，不是为了赚钱，而是为了给下一次换房蓄积更多筹码。

所以，尽量买传统市中心，或者已经成熟的新城区。虽然将来房价的涨幅可能相对低，但是风险也低，安全更重要，毕竟，你得尽量让新换的房子成为家庭资产的“压舱石”。万一出现极端情况，可以用来救命，或者给后半辈子一个保障。

③尽量换掉“老破小”

即使地段再好，如果房子的建造年份太久远，恐怕也会越来越不值钱——可能房价还是会涨，但涨幅相对较低是大概率事件。

改善换房跟刚需的思维是不一样的。刚需人士从性价比的角度考量，当然还是可以选择“老破小”；但换房宁可将就地段，尽量不要将就楼盘本身的档次。

④宁做凤尾，不做鸡头

换房宁可挤破头去更高档的楼盘买一套面积相对小的房子，也尽量不要在一个档次不高的楼盘里买那种超大户型。简单说，宁可做高档社区里的穷人，也不要做低档社区里的富人。

虽然财富不能衡量一个人的素质，但是多少还是可以反映一个群体的精神面貌——没办法，在市场经济时代，还是得势利一点。

⑤尽量不要买刚需盘中的排屋或别墅

地产商为了利润较大化，哪怕在刚需楼盘中，都会规划一些排屋或别墅。同一个楼盘中，排屋别墅的单价基本上要比高层住宅贵很多，但是居住者是两类人，很多习惯不同，勉强住在一起，幸福的概率更低。

⑥为名牌学区买套烂房，基本是推卸责任的家长

如果家中有小孩，当然要关注学区房；但是，楼盘本身的档次与舒适度，比学区更重要。现在和过去不一样，小孩的教育问题可以有很多门路解决，有条件出国读书的，就未必非要高考。

过分追求超级名牌学区，住在那种烂房子里，是家长在推卸作为家长的责任——似乎给孩子读一个好学校就能解决一切问题，别忘了，家庭教育比学校教育更重要。

需要强调一下，我们说的烂房子，指的是那些单价明显过高的学区房（跟边上非名牌学区的同房龄楼盘相比）。可能短期内这些房子还会涨价，但长远看，它们的价值还是会打折扣的。

⑦即使你不坐地铁，换房也要关心地铁沿线楼盘

因为，你家不是只有你一个人，你可以开车，但是老人长辈还有保姆还是更依赖公共交通。地铁是城市的命脉之一，无论是刚需还是换房改善客群，都不能忽略地铁的价值。地铁楼盘在地铁成网之后，价值会更明显地体现出来。

⑧换房更应该关注室内空间的收纳系统

对于换房改善的人来说，买精装修交付的房子，已经算不上是什么建议了，差不多都已经是共识了。前些年，对于改善型的房子，地产商在精装修的基础上，往往更追求观感上的豪华，不太注重日常生活的实用性；这些年，思维僵化的地产商还在这么做，如果你碰上这样的房子，尽量就别买了。

换房，要更注重“里子”，而不是“面子”。

⑨尽量选物业费更贵的楼盘

当前阶段，中国的物业服务行业，是一个畸形的产业。很多老百姓觉得物业费越便宜越好，政府相关部分对物业费有不同程度的行政限价，物业公司越来越招不到保安、保洁……一个行业如果没法正常地赚钱，总有一天各种问题就会大爆发。选择物业费更贵的楼盘，表面上看起来你要付更多钱，但从长远看，无论对你的居住品质还是你的房屋价值，都是好事。买一辆车，你不太会去心疼定期保养的钱；房子比车子更贵，你应该更舍得，才好。

以上建议未必特别正确，所以都只是说“尽量”。任何建议，都不应该教条化。让你自己觉得爽，才是根本。