买二手房交啥税？选“满五少有”你省不少钱
2016-11-14 15:57:37 来源：搜狐焦点网
对于大部分人来说，买房是大事。特别是在北上广深等一线城市，一套房子背负几辈人的积蓄和希望。但买房并非只是交房款这么简单，买房是个精细活，特别是买二手房，除前期要研究楼市政策、楼盘位置、周边基础设施外，还要跟各种税费打交道。
在买二手房时，要缴纳的税费主要有契税、营业税及附加税费、个人所得税。
契税，主要分2种情况：首套房90平方米以下的契税是网签价的1%；首套房90平米以上是契税1.5％；多套房的不论面积大小契税都是网签价的2%-3%（注：各地二手房契税征收标准略有不同）。
需要注意的是，首套和多套房的界定是以家庭为单位，婚前夫妻任何一方买过房子，结婚后想再买房都要算二套。
个人所得税，主要分2种情况：房子满5年且是少有住房的情况下，免征个人所得；未满5年的商品房无论首套还是多套，都要缴纳差额20%个人所得税。差额20%即：（现在网签价—原来的网签价）×20%。
需要注意的是未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关对其实行核定征税，在住房转让收入的1%-3%幅度内确定。
营业税及附加税费比较复杂，分5种情况。一线城市，满2年的普通住宅免征营业税；一线城市非普通住宅交差额5%的营业税；一线城市未满2年的交全额5%的营业税；二线及以下城市满2年的普通住宅和非普通住宅都免征营业税；二线及以下城市未满2年的，要交全额5%的营业税。
需要注意的是，缴纳营业税就必须缴纳城建税、教育附加、地方教育费附加等各种附加税，所有营业税及附加税加起来约为5.6%了。
因此，在买二手房的时候，选择“满五少有”会省下不少钱！
二手房根据各种条件分为四种情况：不满两年，两年到五年之间，满五年非少有、满五少有。
假设：一套面积在80平米，网签价格200万（以网签价为准），原价格为160万的二手房，购房者是排名前列次买房。
排名前列种、不满两年的二手房
不满两年的二手房征税最多，一套房子在交易过程中要产生契税、增值税和个税。
① 增值税为全额征收，税额=[200万/(1+5%)]×5.6%=10.67万
② 契税为全额征收，由于是90平米以下，税率为1%，税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万
③ 个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息-此次增值税)×20%=1.54万
三个税种共14.1万元。
第二种、两年到五年之间
这种情况免征增值税，只征收契税和个税。
契税仍然是全额征收，上文已经注明计算方式，税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万
个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息)×20%=3.68万
两个税种共5.57万元。
第三种、满五年非少有
这种房子的税费成本和第二种完全一样，免征增值税，所以税费成本也是只有契税和个税，共计5.57万元。
第四种、满五少有
这种房子只征收契税。
契税额=200万×1%=2万元。
