买二手房省税费要掌握秘诀 聪明人如何买房?
2016-11-15 17:20:38 来源：搜狐焦点网
购买二手房时，除了房价本身，还有沉重的买家税费和卖家税费等待着买房人。那么，如何做到尽量减少税费支出？聪明人都是这样选二手房。
按自用时间和是否少有分类
根据自用时间和是否为家庭名下少有住宅，二手房可以分为四种情况：不满两年，满两年，满五年非少有和满五少有。不同种类的二手房，税费的收取方式也是不同的。
举例：面积80平米，网签价格200万，原价格为160万的普通住宅（按首套房三成首付，贷款20年）为例，计算不同情况下需要支付多少税费?
1、不满两年的二手房
不满两年的二手房征税最多，一套房子在交易过程中要产生契税、增值税和个税。
增值税为全额征收，税额=[200万/(1+5%)]×5.6%=10.67万。
契税为全额征收，由于是90平米以下，税率为1%，税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万。
个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-贷款利息-此次增值税)×20%=1.54万。
三个税种共14.1万元。
2、满两年的二手房和满五年非少有的二手房
这两种情况免征增值税，只征收契税和个税。
契税仍然是全额征收，上文已经注明计算方式，税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万。
个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-贷款利息)×20%=3.68万。
两个税种共5.57万元。
3、满五少有
这种二手房只征收契税，即契税额=200万×1%=2万元。
聪明人爱选“满五少有”
从相同房价的税费计算中，大家也可以很清晰地看到，“满五少有”的二手房是最省钱的！在这里再次强调 “满五少有”的二手房定义是按照税务部门的解释，“满五少有”的房屋是指个人转让自用五年以上房屋，并且是家庭名下少有住宅。从解释的字面上理解“五年以上”就是房产证的登记日期算起时间超过五年。
此外，根据房屋的性质不同，五年的判定标准也不同，具体如下：
一手商品房按购房合同签定日期为准；二手商品房按不动产证（房产证）登记日期为准。已购福利房、微利房、安居房购房者，一看不动产证（房产证）登记日期；二看原始购房合同签署日期；三看排名前列笔购房款的银钱收据日期（只要一个日期满五年即可）。
继承、分割的房产以原不动产证（房产证）登记日期计算（产权上备注栏会有记载）。直系亲属赠与的房产以原不动产证（房产证）登记日期计算是否满五年，非直系亲属赠与的房产以新的不动产证（房产证）登记日期计算是否满五年。
注意！并不是所有的“满五少有”都可以享受税收优惠的，如果是非普通住宅，则需要在缴纳契税的同时，缴纳房屋增值部分的增值税，税率是5.6%。如果是普通住宅，则只需缴纳契税。
综合上述，只要卖方买这套房子满了五年，且是家庭少有一套住房，且房屋为普通住宅，那么你买这套二手房时，就可以省去过户价1%的个税和5.6%的增值税。
不过，这需要提供一些证明材料，比如卖方全家人的身份证、户口本、结婚证等等，因此很多卖方嫌麻烦，也不会告知你此房满五少有，而你在不知情、不了解的情况下就会多交大量税费。所以，以后一定要多询问几句，如果想要省力省心的话，可以寻找靠谱的大型中介帮忙，他们都会给出真实的“满五少有”房屋信息。
