卖家何时配合买家做贷款？何时配合过户？
2016-11-17 09:29:56 来源：搜狐焦点网
买二手房买卖的过程中，有一些环节需要买卖双方配合完成，比如贷款、过户等。具体流程如何呢？
在现在的二手房交易市场，有相当多的一部分购房者采取贷款方式来支付房款，这就涉及到房子何时过户的问题。一般这个步骤流程是：签订房屋买卖合同——买家凭买卖合同申请贷款——银行出批贷函——房屋办理过户——凭过户手续银行房款给卖家。
一、什么是批贷函？
所谓【批贷函】，就是银行审核买家的资料，确认买家资质符合贷款条件，下发表示“会贷款给他”的证明。作为卖方一定要确认看到银行出具的【批贷函】才可以过户。这是因为如果提前进行过户，房屋所有权就发生了转移，但如何买家资料审核未通过，那么你的尾款可能无法追回。
二、什么情况下买家的贷款申请会被拒？
1、客户偿还能力不足，收入或流水不符合条件（流水以家庭为单位没有达到月供的两倍）
2、逾期次数过多（信用卡和其他房款、车贷还款逾期都计算，连三累六银行可以拒贷）
3、虚假收入证明
4、信息核查时，与实际情况不符
5、户口本和实际婚姻状况不符
6、实际婚姻状况和征信报告体现的不符合
三、有了批贷函之后，就可以进行过户了吗？
银行出具批贷函代表买方的贷款申请已经通过审核，要拿到银行下发的贷款，卖家还需要进行过户。以贷款方式支付房款，银行放款的时间在办理房产过户之后。银行在房产过户后放款不需要买方签字授权，就可以将房款直接放至房主的账户内，银行在这里起到一种保障作用，保护买卖双方的利益。
银行放款有两种模式，一是依据过户资料(契税完税证明和领取房产证的通知)放款；二是依据抵押材料(他项权利证书)放款。第二种模式更快捷方便，但需要担保机构提供担保才能操作。
这里需要提醒卖方，为了防范风险，您务必在过完户【办理房本】的时候，与银行的人或者中介一起确认，房本是拿走做抵押去了，而不是让买家拿走了，较好的方法为卖家直接与买方去银行办理抵押。
这个步骤完成之后，银行将会安排放款，时间一般为10~15个工作日，由于银行不同可能略有差异。
四、如何预防交易风险
由于房屋交易涉及到的房款金额较大，因此稍有疏忽就可能会给自己带来巨大的损失，因此在进行交易过程中，买卖双方一定要在合同中明确以下细节。
（1）约定明确的放款时间
（2）如果贷款无法通过审批，或审批过程中出现问题，买家如何支付房款
（3）如果贷款未通过银行审批，买家无法按约定支付房款，如何处理
一套房屋动辄几十万上百万，因此买卖双方一定要谨慎对待，尤其是对于卖家为了避免钱房两失的状况发生，一定要重视整个流程，不忽视其中的任何一个细节。
