暴涨楼市致炒房客屡现失信 二手房签三合同
2016-11-21 10:51:09 来源：搜狐焦点网
在暴涨出现前夕,他们曾是豪爽的炒房者,是正在等待平稳交接的购房人。但在突然出现的暴涨面前,卖方未获得更多利益,不惜通过提出离奇要求以逼迫买房人退出,由此带来的诉讼量正在迅速增长。失信背后,是给买卖双方都带来更多风险和不确定,尤其在政策变化的当口。
买二手房要签三合同:定金合同、居间版买卖合同、网签版买卖合同。
现在很多情况是,定金合同跟居间合同放到一起来签。居间合同一般在中介或是你找的第三方平台那签的合同,基本包括:甲方、乙方、中间方、房子位置、面积、价格、所有权证号等等房子基本信息,还有约定什么时候去贷款,什么时候过户,什么时候拿房产证,会有哪些可能违约情况,以及处理办法……
注意要点:
1、一般买家付了意向金,规定日期内是不退意向金的,房东签字确认,并收取了意向金,意向金转变为定金。此时如果再有变化,按定金罚则双倍返还。
2、交房要明确时间,逾期应约定迟延履行金;户口较好是交易过户前迁出,明确约定具体的法律责任,这个一定要千万注意。
3、明确付款的时间,一般分四步,定金、首付、银行贷款、尾款。关于交钱的事都要谨慎,在未过户、没有拿到房子之前,支付的钱不要直接给到房东,去官方的资金监管机构或是与政府资金监管合作的第三方平台类似房多多,开立资金监管“专用账户”进行划转,确保资金的安全。中介一般因为想要促成交易不太愿意去做这个资金监管,但买家一定要注意这个问题。
网签就是交易双方签订合同后,到房地产相关部门进行备案,并公布在网上。然后会给个网签号,用户可以通过这个号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化,防止"一房多卖"。签居间合同到网签这段时间,是违约出现频率较高的时段。大多数人觉得最后的网签就是定了性的,想再改就是不可能的了。但是在此之前违约也是要承担责任的。
如果违约:
1、卖方是不可以单方面终止合约的,继续履行还是解除合同的选择权在守约方,违约方没有权利选择解除合同。
2、买家诉讼继续履行,如果贷款审批下来了,继续履行还是可能得到支持的,但继续履行跟违约金的诉讼请求只能选一,当然,如果合同约定的延期履行的违约金除外(一般合同会约定预期履行十五天内按天计算的滞纳金,是违约金的一种形式,这部分可以支持)。
3、真正打官司是双输,无论如何中介盈利。假设最后法院赔付金额是10%,而房价上涨了20%,那么卖家也就享受到了10%的收益而已,但是要置换的话,房价多上涨的10%部分他们还是要自己承担,同理,买家得利10%,后续继续买房还是继续多承担10%。
4、中介在违约这事儿上,多半是能不管则不管,反正已经签约,促成了交易,中介费已经逃不掉了。。
5、违约金约定了20%能陪到吗?违约金再高,基于合同法,法院未必能完全支持。即便法院支持,也未必能填平房价的上涨。加上执行难的问题,房款被拿在业主手上,买家会错过购房时机。
其实违约情况主因无非是利益。签了合同,还没过户,房价大涨,之前定的价格太亏了。也可能,夫妻一方卖共有财产,未经另一方同意;子女卖了父母的房子未经老人同意。房子有抵押,银行没同意你这个房子能卖,你去签合同。还有可能,房东一些不得已情况……大致这些。罗列这些原因,是想大家可以看到买房前拉产调,了解房屋详细信息是件多么重要的事情。产调方面之前我回答过一个问题,说二次产调的重要性,房多多会做两次产调,中介可能懒得提醒你产调这事儿,这是第三方平台与中介的区别,第三方平台不涉及买卖家之间的利益,客观的提供服务,以服务为目的;中介的利益与房款挂钩,促成交易为目的。相关详细内容可翻阅之前的回答,这里不赘述了。
