"房奴"快看:两种还房贷的方式 利息差10多万
2016-11-22 10:39:11 来源：搜狐焦点网
房价一再飙升，对于普通收入人群而言，买了房就要还房贷，等额本息还款法和等额本金还款法，哪一种方式还贷比较划算？本期南都理财栏目，邀请东莞农村商业银行石龙支行徐丽贞教你还款门道，在贷款金额和时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。但是，从银行数据来看，等额本息还款法是更为流行的还贷方式。
两种还款方式选哪个？
“等额本息”更流行
徐丽贞介绍，等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期的利息支出较多，本金还得相对较少，以后随着每月利息支出逐步减少，归还的本金就逐步增多。等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。
“等额本息”还款额每月相同，前期还款压力相对较少，适合年轻家庭或自有资金不太充裕的家庭。“等额本金”在贷款前期还款额较高，适合高收入者或自有资金较充裕的家庭。
在贷款金额和时间相同的条件下，“等额本息”所要支付的利息高于“等额本金”。按东莞目前的楼价一套房100万元为例，贷款70万元，首期30万元，期限30年，按目前5年以上贷款的基准利率4.9%来计算。
选择等额本息还款法，每月需还款3715.09元，共还利息637431.34元。选择等额本金还款法，排名前列个月需还4802.78元，以后每月递减，共还利息515929.17元。两种还款方式利息差了121502.17元。
“显然，从整个还款周期来看，等额本息还款法的利息支出比等额本金还款法高。虽然选择等额本金还款法能节省较多利息支出，但考虑到前期还款压力较大，并不是每个家庭可以承受这种还款方式”。徐丽贞表示，从银行数据来看，等额本息还款法是更为流行的还贷方式。
要不要提前还贷？
四种人不宜
银行一般允许贷款者在借贷满一年后，部分或全部提前还款。贷款者可根据自己家庭经济收入和资金需求程度，来选择是否提前还款，以减少贷款利息。
徐丽贞介绍，一般来说，两类购房者比较适合提前还款。一是处于还款初期的借款人，因为贷款初期的还款主要是利息支出，本金还款额较少，借款人这时提前还款可节省利息。二是借款人有融资需求，通过提前还清贷款，用房产向银行申请抵押消费贷款，解决自身资金需求。若要提前还款，还需清楚贷款合同中有关提前还贷的条件，注意提前还贷是否须交一定比例的违约金。
徐丽贞提醒，不是所有的贷款者都适合提前还贷，也不是任何时候还贷都能节省利息支出。如果买房者是下面四种住房贷款人，不建议提前还贷———
1、家庭经济实力欠佳的贷款者。对于流动资金少、月供占月收入的一半或以上，还贷是家庭主要支出方面，经济能力相对不足的购房者，不适合打乱原有的还款规划。
2、使用等额本息还款法，进入还款阶段中期后的贷款者，以及等额本金还款期已过1/3的贷款者。“等额本息”在前半段还款期侧重归还利息，后半段还款期侧重归还本金，所以进入还款中期后，应缴的利息已大部分支付，剩余的贷款以本金为主，此时提前还款，达不到节省利息的效果。另外，等额本金还款法的本金是将贷款总额按总月数平均摊分，加上上期剩余本金的利息，形成本月还款额。因此，还款期已过1/3后，所还的本金和利息越来越少，此时贷款者以提前还款来减少利息支出，效果不理想。
3、享受银行商业住房贷款6折到8折利率优惠的贷款者。当前市面上已经很少见到9折以下的房贷优惠利率，按照人行5年期以上贷款利率的7折计算，优惠房贷利率为3.42%，接近同期限住房公积金贷款利率(3.25%)，比银行3年期大额存单利率(3.98%左右)还低。
4、有更好投资理财渠道的贷款者。如果贷款者能运用银行理财、基金、债券、股票、外汇等投资理财渠道对资产进行管理和配置，投资回报率能跑赢房贷利率。那么投资的收益能覆盖房贷利息支出，并享有额外盈利和资产流动性，如此也就不必急于提前还贷。
