购房技巧:贷款要选择最合适最划算的三种还款,各有利弊

目前,个人住房贷款的还款方式主要有三种,即每月本金加利息总额固定的等额本息法(简称等额法)和每月本金相同的等额本金法(简称等本法),以及移动(波浪)还款法。这三种还款方式可以说各有利弊。等额法,优点在于借款人可以准确掌握每月的还款额,有计划地安排每月的家庭收支,比较方便、易记,缺点是利息支出总额相对较高,适合收入稳定,预期收入变化不大,购买住房用于自住的客户;等本法,也称作递减还款法,优点在于利息支出相对较少,缺点是每月还款额逐步递减,前期还款压力较大,适合目前收入较高或按等额还款法计算月还款额占家庭月收入的比例较小,但预期收入不确定的购买住房用于自住的客户;移动(波浪)还款法,优点是可以根据自己收入预期变化和财务状况设计还款额且利息支出最少,缺点是对所购房产和贷款申请人的要求较高,适合购买住房用于出租或投资的客户。

至于借款人应当选用哪种还款方法,银行房贷专家认为,不能单纯地将这几种还款方法作比较,而应该综合多种因素作出全面合理的选择。例如:

1、中年人购房的,由于其收入处于高峰期并有一定的积蓄,那么使用等额本金还款方式就较为划算,因为就整个还款期而言,其应当归还的本息总额会比使用等额本息还款方式节省利息支付。

2、年轻人购房的,由于其工作年限较短,收入一般不高且积蓄不多,使用等额本息还款方式比较好,因为月供压力不会太大不会降低其生活品质。加上其使用了移动按揭的组合还贷法,不但可以缓解月供的压力而且还可以节省不少的利息。

等额、等本,谁亏谁赚

现在,一些购房者在计算还贷中尚存疑虑,始终算不清等额和等本两种还贷方式究竟谁亏谁赚,我们从下面的例子中一起看看二者的区别所在:

1、支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下,“等本法”的利息总额要少于“等额法”。假设同样借款10000元,两种还款法的利息及差额如下表所示:

2、还款前两年的利息、本金比例不一样。“等额法”前几年还款总额中利息占的比例较大,“等本法”的本金平摊到每一次,利息借一天算一天,所以二者的比例相对较小。

3、还款前期的压力不一样。因为“等额法”每月的还款金额数是一样的,所以在收支和物价基本不变的情况下,每次的还款压力是一样的;“等本法”每次还款的本金一样,但利息是由多到少、依次递减,同等情况下,前期的压力要比后期大得多。以借款100万元、25年的还款期为例,对比两种还款法前3个月和最后 3个月的还款金额如下表所示:

看到以上的种种数据对比,可能有的贷款人会感觉自己选择的贷款方式“吃亏”了。等额还款法由于贷款人占用银行的本金时间长,自然就要多付些利息,由于还款压力均衡,所以适合有一定积蓄,但收入可能下降、生活负担日益加重的人群。“递减还款法”由于贷款人本金归还得快,利息就可以少付,但由于首期还款额度大,因此适合当前收入较高者。两种还贷方式,都有科学性,适合不同的人群,从资金使用价值上看,并不存在贷款人吃亏的问题。

还款年限,仔细斟酌

当然,贷款方式的选择还涉及一个还款年限的问题,这都应根据贷款人的具体情况来确定,多方面权衡考虑制定一个合理的贷款计划,因为不同的还款方式和年限需支付的利息是有明显区别的,这一点消费者一定要计算清楚。

例如:阿文准备向银行申请一笔20万元10年期的贷款用于买房,同时却又打算在手头资金充裕时,用四五年的时间就将贷款全部还清,以节省一部分利息。我们以目前国内商业 (论坛)银行通常采用的“等额本息还款法”计算,一笔20万元10年期的贷款,年利率为5.04%,在第5年末提前还贷的话,总利息支出为 40021元。而该笔贷款只按揭5年的话,年利率为4.77%,总的利息支出仅为25192元,比前一种方法要少14829元。

因此,从资金成本的角度看,事先合理控制好住房贷款期限的长短,显然比到时再提前还贷更能够省钱。而且,贷款期限越长,先期支付的利息越多,自然损失也就越大。