从洞穴到草棚，从平房到楼房，我们赖以居住的房子，其建筑形式可谓一变再变。于是，在这变化的过程中，原来选个地儿就立马建房的时代一去不复返了，取而代之的就是70年有限的房产关系。这话怎么说？听我给你简单聊一聊。

也就是70年的事儿

要说咱们买房子排名前列想的是什么啊？是建筑面积。但是问你建筑面积是怎么算出来的，很少人能说明白。很多人以为自己拿了房产证，有了上面的条条框框就是爷了。其实呢，你是孙子了，因为在打算买房前你就被涮了。这其中的原因，咱先说大的，小点的不说你都明白。

房地产商在拿地时，有个文书，其中的两条就是规划用地面积，以及规划建筑面积。

什么是规划用地面积？就是规划批准的红线内占地的面积。这就好比清朝初期，那些立功大臣跑马转了一个圈，好，这圈里的地是你的了。可惜那是清朝，咱们现在是现代社会，社会主义社会。这地还是地，可惜不能把楼盖满了。于是，内地的咱不说，去看看香港的楼靠靠。那叫一个打开窗户就是对窗的内裤。所以开发商得在这个用地面积上告诉我你的建筑面积是多少。开发商不是清朝的立功大臣，你花钱圈了地也不是让你在上面随意涂抹玩的。

什么是规划建筑面积？建筑面积在法规上的意思是规划批准的项目总建筑面积。这就好比你去餐厅吃饭点菜的技巧。你点多了吧，吃不了，剩了就馊了。“馊了”这词好玩，有一次我去广州，看见一大片地就馊了。你点少了吧，自己饿着对不对？做地产的人都是坏心眼，一个比一个坏，他们总想着花最少的钱买较大的地，用最少的地搞较大的建筑面积。你别急，有国家管着他们呢。国家让他们随意乱画吗？不能。

于是国家就给房地产商个数字，这个地啊，靠近商业区，高层啊，建筑面积要在多少以上，你如果使用必须控制在多少以下。

这么一看，其实地产商也挺憋屈的，但他们的坏心眼不少。比如，竞标的时候，你一看，哪一家的建筑面积都是最少的，全是绿化面积，只有两根形似柱子的建筑戳在那里。不懂的人以为是建球场呢。然后呢，只要地拿下来了，你再去一看，足球场变台球厅了，密密麻麻的楼盘出来了。

你能让拆了重建吗？

我说这些就是给大家提个醒儿，其实这个建筑面积与规划面积的多少是与房主有很大联系的。你问有多大？其实也不大，就70年的事儿。

低层、多层和高层楼房之间的PK

咱接着说建筑形式的层数问题。这一说到住宅的层数，就让人想起高层、中层、低层之说。可谓是名堂繁多。这“层数”前加了那么多不同的名堂，到底是什么意思呢？先看看国家的规定。

按《国家住宅设计规范》规定：低层住宅是指层数在1到3层的住宅，多层住宅是指4到6层的住宅，中高层住宅为7到9层的住宅，高层住宅为层数在10到30层的住宅。曾经有上限不超过30层的规定，但随着《高层民用建筑设计防火规范》的修订，高层建筑突破了楼高100米的限制，所以市场上也出现了30层以上的超高层公寓，像华亭嘉园等。关于这些名目不同的楼房后面的奥秘，让我来为大家说道说道。

所谓“远近高低各不同”，那自然“层高层低也不同”了。我朋友说，站得高，看得远；我妈说，住得低，少爬楼梯。到底这些楼层都有哪些优点和不足呢？一起来盘点一下吧。

1.低层住宅

别看低层住宅层数低，恰好这层数低成了它的优势。因为层数少，所以楼群密度低、周边环境好。同样的道理，建筑层数较低，楼梯的坡度不大，用起来就方便，尤其是咱们那些大伯大妈们，那叫一个喜欢。还有一个原因，低层住宅结构单一，平面布置紧凑，组合灵活，可谓雅俗共赏。你看，城市的低层住宅，既有Townhouse、别墅、独门独院的标准四合院，也有大量的平房、大杂院。农村里的低层住宅就是普通的民居，可谓遍地都是，这也是民风民情。

目前，低层住宅在我国城市住宅的建设中，所占比重较小，在小城镇和乡村的住宅建设中所占的比重较大。如今在城市中，新的低层住宅因地价、环境等原因，大部分都集中在城乡结合的地区。

2.多层住宅

多层住宅在市场占有相当大的比例，但在北京，因为成本原因，即使拥有一套普通标准的多层住宅，只要地段不太差，那你就是在享受一种高标准的生活了。多层住宅的优点到底好在哪儿？咱们来看看：

首先，与低层住宅比，多层住宅可以提高土地的利用率；与高层住宅相比，工期短，工艺简单。你不服不行，看看那些多层住宅，每一层少说也住4家。一次我去一朋友那儿，愣在他住的那层转了半天儿才找到他家的门。

第4节：不能不研究的房子的建筑形式

其次，多层住宅不需要电梯、泵房等辅助设施，因此，像公共走道等公摊的面积就比较小。自然物业管理费和修护费用相对就较低了，这可是让咱寻常百姓省下不少钱。

第三，多层住宅在建房时，建材没有特殊要求，建筑构件可以大规模工业化生产。因此，总体来说，造价也比较低。那相对来说房价自然要便宜多了。当然，目前市场上也有框架结构的高标多层住宅。这又是另一码事儿了。

当然了，普通的多层住宅一般寿命比较低，加上大部分没电梯，那人要是老了，爬这样的楼梯是够受的。

3.高层住宅

高层住宅是城市化、工业现代化的产物，它满足了像我朋友他们那些人想站得高，看得远的心愿。这个庞然大物，由于形状不同，被美其名曰为塔式、板式和墙式、蝶式。又由于内部空间组合的方式不同，可分为单元式和走廊式。

高层住宅因为高，所以电梯成了必配的硬件。于是，在眼界开阔的基础上，它又多了一个优点，就是只要不停电，就不用爬楼梯。对于国家和开发商来说，高层住宅可以节约土地，增加住房和居住人口。同一面积的土地如果采用高层住宅，将住宅向高空发展，就可以实现较高的容积率，换句话说，就是可以多住几户人家。在对于目前建设用地紧张、寸土寸金的一线城市，像北京、上海来说，实在是一种最适宜的建筑方式。

当然了，高层住宅也有一些不足之处：住在这样的楼房里，大家不说做到老死不相往来，至少邻里之间的交流可是惜话如金了。再有，由于配置电梯、水泵，维持设备的正常运转，物业费和维修费自然就高了，公摊面积也不小。加上高层住宅连片建筑，追求低碳生活自然就难点儿了。

不过，从目前房地产市场上看，很多高层住宅社区，在设计方面都各显其能，有了一些独特的设计，使高层住宅的舒适度大幅度提高。

披着马甲的板式小高层

为啥把小高层单独拿出来说呢？这是因为一提到小高层，我就想起那句“披上马甲就不认识你了”。

作为住宅中的新品种，板式小高层目前没有明确的定义。一般说来，8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。这种房子好啊。好在哪儿？你来看看：

1.朝向好，多是南北朝向的，采光通风充分。

2.看着小，用着不小，就是说容积率小，但视野开阔。

3.安全可靠，入口集中，安全；多是一梯两户，私密性较好。

4.实惠，公摊面积少，使用率高，当然，这是和塔楼相比。

5.空间结构灵活，户型富于变化。

看看，这正应了俗语“小的是美好的”的一说。现如今，这板式小高层，摇身一变，一件马甲披在身，顿时成了楼市点金石，与“e”并肩，成就新的时尚。为什么这么说呢？

小高层在上海、武汉首先成为“主流楼盘”，可谓星途亨通。紧接着，进军京城也渐成气候。过去，高层塔楼曾经是高档物业的要件，相对于普通的五六层楼房，带地下车库、花园小品、错落有致的高层塔楼的确使人们的居住品质大大提升。但随着人们对于居住的舒适度要求越来越高，高层塔楼的弱点就暴露出来了。像通风、采光不良，私密性差，高容积率造成生活品质下降等。就这样，独具中国特色的板式小高层就轻扭腰肢俘获了人心。

这腰肢可不是白扭的，好处也在那儿摆着呢。板式小高层则充分扬“板式”之长，补“多层”之短，一般保持在8至14层，较高的达到18层，以一梯两户居多，私密性可谓强矣，户型均好性明显。同时，小高层设有电梯，方便出行，并且吸取了许多高层塔楼的设计经验，建有地下车库和组团绿地等。

最重要的是板式小高层建筑成本较高层为低。咱来算笔账，根据有关建筑设计规范，一台电梯的使用户数最多是90户，而14层以上要建两个楼梯，因此一般的塔楼都要建两个楼梯，配置至少两部电梯，此外，建安费用也随着楼高而水涨船高。但小高层的楼高和户数，决定了它的成本要远远低于塔楼。所以，目前北京市区的许多小高层售价30000余元，与塔楼相当甚至略低。

当然啦，前面咱也说了，开发商的心眼都是坏的。在板式小高层的建筑上，他们也想出了馊办法。什么办法？开发商想“多出面积”，于是使进深太长，面宽又不扩大，房间呈狭长性，中部的采光通风就受到了影响，并就此产生了暗间。