房产买卖的主战场—售楼部，常常是房产买卖双方上演“拉锯战”的“阵地”。对卖方而言，售楼部里的置业顾问、销售团队都经过专业培训，从购房者踏入售楼部开始，就有一整套完整的销售说辞。而就大多数购房者而言，却很容易就在这“循循善诱”中“沦陷”。那么，购房者如何在买房时“保持清醒”，应该如何应对这些“销售说辞”呢?

初级篇

价值地挖掘与还原

统一完善的“销售说辞”及“营销方法”是房地产销售团队不可或缺的制胜法宝。从地产销售来讲，常常着眼于对市场的理解、对项目价值的挖掘、对客户的深度分析把握，对语言的深刻锤炼。

常言道，知己知彼方能百战不殆，所以在进入售楼部前，也请各位购房者，逆向思考。

踏进售楼部，购房者就进入了销售人员的“包围圈”。一般情况下，新客户到访，销售方的置业顾问常会询问“您是排名前列次到我们项目吗？”“您购房打算自己居住还是为儿女购房呢？”在这样的问题中，置业顾问很容易了解到购房者的基本情况和购房倾向。

而后，置业顾问则开始向准购房者“推销”。一般说来，置业顾问会对整个项目的价值链条做全面且详尽地“挖掘”，将具有价值和吸引力的“卖点”变着花样地摆在在购房者面前。

在这个价值链条挖掘过程中，通常从“土地价值”开始。项目所在的土地价值有哪些？片区的城市规划发展、交通现状及预期、城市历史文化底蕴、地块所处区域商业及生活配套状况、居住文化……这些，统统都是销售方会“挖掘”的价值。

其次是项目院落空间、向心组合、楼房视线、地块利用、高低层建筑关系、商业布局与住宅关系、项目内自然资源的利用等规划价值，也是房产销售中常打的“卖点”牌。

此外，园林景观价值、建筑外立面价值、交通系统价值、户型空间细节、小区配套等“价值点”，都是销售团队在项目销售之前，就会进行深度挖掘的对象。

因此，准购房者们在去售楼部前，对这些“价值点”有所了解。当然，直接进入售楼部了解，也是可以的。分析销售置业顾问的价值挖掘方向，再逆向推导、还原：为什么主打这些价值点，是否真的具备价值，主打的价值点是否掩盖了其他更攸关居住的价值点？将卖点一一还原，冷静分析是否契合你的购房需求。

提升篇

售楼部提问有讲究

在对一个项目有了一定的了解后，购房者大多会选定某个楼盘进行深入了解。在选定楼盘的情况下，面对售楼部置业顾问的“花言巧语”，购房者要做的就是—保持冷静。

置业顾问都是经过专业培训的，购房者在选择房子的时候，一定要知道：置业顾问的答复。同时注意，置业顾问的“承诺”，不能作为购房后发生纠纷时的法律依据，一切都需要以“购房合同”及“补充协议”为准。

在深入了解某个楼盘项目的时候，售楼部依然是重要的“阵地”，这个时候，提问咨询也是有讲究的。

排名前列 销售方式 明确答复是，按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(两者区别在于：建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含)。目前，南充在售楼盘均是按照套内建筑面积销售，但为显示项目的“均价”优惠，在销售说辞中，也不排除某些分销售人员故意混淆这两方面的区别。

第二 具体价格 在项目的“楼书”上，购房才常会看到“均价”这个词。顾名思义，“均价”是项目的平均价格，但购房者常会发现心仪的房子与打出的“均价”会有很大差距。所以在深入了解项目时，一定要明确心仪的楼层及户型的确切价格。一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层在6层-8层，一层二户的多层楼盘单位面积高价与均价相差5%-8%，高层是在15%-20%之间。

第三 交房时间 是否能按时交房入住，入住时是否能取得“建筑工程竣工验收备案表”、“商品房面积实测技术报告书”、“住宅质量保证书”、“住宅使用说明书”，这些都是购房者需要明确的地方。

第四 入住条件 入住时，水、电、气、通讯、闭路监控系统是否能正常使用，以及小区内的保洁、绿化、排污、照明等私用或公用设施正常是否正常，装修期间装修垃圾等处理方式，物业管理费用收取等都需要了解。

第五 小区车位 小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证“一户一位”，车位面积、收费标准、预计开售时间等，需要购房者明确。

高级篇

售楼部内外要警惕售楼部外的第三方销售员

一般情况下，南充热销的项目售楼部里面或周围常常人头攒动，热闹非常。这时候，购房者很容易产生“这里房子好火哟，肯定卖得好，我也可以考虑”的从众心理。这时候要注意，在售楼处排队的，并不一定都是购房者，还有可能是“房托”或者第三方的销售员。

“房托”，一般是年纪稍大一些的“购房者”，他们常出现在项目开盘等重要节点的现场。

而第三方销售员，则分为场外的“小蜜蜂”和场内的“代理公司”和“分销公司销售人员”。值得注意的是，有代理公司来代理的楼盘通常花样较多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花样，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。

“卖完了”等热销假象

现在，不少消费者都反映“买房难”，要是想买到自己心仪的房子，那就更是“难上加难”。好不容易选好了项目，但户型、面积、朝向都让购房者满意的房子，置业顾问却说：“对不起，这个户型卖完了。”

在销售现场，开发商为了营造销售兴旺的气氛，常会在售楼中心的房源公示栏上打出“售完”等字样，或者在销售业绩示意图上标识出大面积的已售单元，让购房者觉得已经没有多少套房屋了。销售人员也会采取很多方法来制造热销气氛，让购房者产生紧张感，在没考虑清楚的情况下，一冲动就签了合同，交了“诚意金”。

在这个时候，购房者就需要根据实际情况而定了。对于真正热销的项目，不排除有售完的情况。而对不易分清的“售完”现象，可以到国土部门查询楼盘房源信息。另外，在看房的时候，还可以到售楼部要求售楼员出示一样叫“销控”的本子。这个本子上，记录着该楼盘真实的销售情况，可以确定你心仪的这套房子是否已卖出。

内部认购或VIP优惠

看房时，置业顾问常会都会拿着“销售报表”给购房者看，以示“销售火爆”。但是这些数据常将预定的、没签合同的都算作“已售出”，购房者很难知晓实际出售数量。此外，还有“VIP卡”、“内部认购”、“日进斗金”等营销噱头，表示开发商销售房屋“让利”的福利。

对于购房者来说，内部认购由于有优惠条件，有一定的吸引力，这时就有可能落入开发商的“认购陷阱”。切记，开发商在取得“预售许可证”之前，无论采取内部认购或变相内部认购(VIP、优惠申请)等都属违规行为。购房者在发现后，可以向有关部门投诉举报。

另外，还有热销盘的尾盘房源价格猛涨，一批次和二批次开盘差价大等情况，也是购房者在买房置业时容易遇到的。这些手法在楼盘营销中都不难见到，房屋买卖双方信息不对称，常会使购房者陷入被动局面。这时候，购房者应该多咨询专业人士或相关律师。