《合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同是承诺合同，合同一经签订，即对双方当事人具有法律约束力，出租人不仅应按时交付作为标的物的房屋，而且交付的房屋应符合约定的使用目的。现基于出租人与承租人权利义务，对房屋租赁的整个流程阐述并分析每个环节应注意的问题。

一、提取物业信息确定租赁价格

出租人出租房屋应当对房屋的综合价值有一个准确的评估，出租人可以通过以下方法与途径对自己的房屋进行评估：

首先，要了解房产购置时各项成本费用，通过购房价格确定是否具有优越性。影响城市房屋租赁价格的主要因素在于房屋本身。如位置、地段、地价、设计、装修、住宅功能格局、质量档次、高层住宅或多层住宅、住宅区规划设计配套设施与建筑档次等。

所在地段的水准，对房屋租赁价格高低的影响起着至关重要的作用。住宅的朝向、层次、采光、通风、层高等同样影响房价。好朝向、好层次、采光与通风良好的租价要高，反之则低。物业管理的内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序，

二、委托中介出租房屋

（一）当事人条款，在签订委合同时，应具体、准确地载明其基本情形，委托人不应允许受委托人用简称或代称。

（二）委托处置的事务，租赁房屋的委托事项必须具体，处置权限要清晰、明确，不可含糊不清。受托中介公司可以先行参观房屋，以确保出租房屋的信息真实性。

（三）明确双方当事人的权利、义务，保证受委托人在权利范围内完全履行义务，顺利完成委托事项，如果在合同履行期间内发生争议，双方当事人也有清楚的尺度衡量自己行为得失，便于争议的解决。

（四）报酬确定和支付的方法应当在合同中约定，避免发生违约纠纷。

（五）完成委托事项标准，受托人处置委托事项应达到的委托人的要求，制定该条款是衡量和计算报酬的依据。出租人较好约定以房屋租赁合同成立生效作为支付委托费用的条件。

（六）完成委托事项的期限，委托人委托受托人完成的事项的时间规定，受委托人应在约定的时间内达到委托人的要求，如不能按时完成，则构成违约，不仅不能如数获得约定的报酬，还要承担违约责任。

（七）违约责任。是双方依合同约定的权利、义务履行的结果，是认定赔偿的依据，应当明确赔偿额计算标准。

（八）争议解决的方式，应当明确，避免出现无效情况。

（九）其他条款，可以对承租房屋的租户设定条件，避免因租户不适当，给房屋和出租人造成不必要的损失，同时也是给受托中介公司设定注意审核的义务。

三、房屋租赁合同条款

（一）当事人条款

出租人合法出租的条件，具体材料包括：房屋权属证明；权利人及其代理人的身份证明；共有人同意出租的证明等材料。要求房东拿出房产证，并查看房产证上产权人的名字和房东的身份证是否一致，以此确定房东是否有权出租该房屋。如果房产证上还有其他人的名字，即房屋属于共有房屋，则要有全部共有人的书面同意。另外，按照法律规定，有以下情形之一的房屋不得出租：

1、未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的；

2、改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的；

3、被鉴定为危险房屋的；

4、法律、法规规定不得出租的其他情形。

房屋出租人应具有强烈的治安意识。房客犯罪，房主会因为过错承担相应责任，必须警惕房客租房做违法交易。以免给房屋出租人及其家庭造成人身伤害和财产损失。

(二)标的物条款

合同中须写明房屋所在位置（地址）、面积是使用面积还是建筑面积，范围，装修等设施情况。日常租房过程中按照标准租赁流程，租赁双方将经过看房、确定租价、物业交验、签订租赁合同等几个过程。出租方提供一些包括床、桌椅、电视、冰箱、热水器、洗衣机在内的家具家电。租赁过程中物业交验就变得非常得重要，继而督促租赁双方对内部设施进行详细的检查。

1、门窗设施是否正常。使用对于门窗方面的检查特别适合在那些建筑时间比较老的房屋，包括平房。这些房屋的门窗长年使用，在螺丝松动、玻璃牢固等方面多多少少会出现问题，尤其是楼房对外的玻璃要仔细检查，有必要时轻轻推推玻璃看有没有松动坠落的可能。

2、水、气、电、电话费用是否已结清。通常在租赁时有关水电、燃气、电话方面的费用会得到租赁双方当事人的重视，为了避免这一烦琐的纠纷，建议在物业交验时，明确注明进住时的水表、电表、燃气表和电话记账开始日期。

（三）租赁用途条款

租赁用途即承租人租赁房屋的目的。租赁用途一旦定明，则承租人不得擅自改变用途，尤其不得用房屋从事非法活动。同时，明确了房屋的使用用途后，只要承租人依约用房，则正常范围内出现的房屋磨损，出租人不得要求赔偿。由于租赁用途不同，房屋的租赁价格也会不同。因产权证标记的房屋用途是笼统的类用途定义，所以，当出租人对房屋的用途有更小的限制要求时，出租人应就具体使用内容在合同中明确，避免因类用途的宽泛性，承租人的使用房屋的具体方法与出租人的本意发生冲突，减少不必要的纠纷。

（四）租赁期限条款

租赁有期限限制，明确租赁期限的法律意义在于：

1、期限届满，承租人有义务将原房屋退还出租人；

2、如果出租人提前收回住宅的，应当有约定收回条件，并且征得承租人的同意，确定赔偿承租人的损失的标准。

3、因买卖、赠与或继承而发生房屋所有权转移的，如原租赁合同未到期，则原合同对承租人与新房主继续有效；

4、承租人为一人时，如其在租期内死亡，共同居住人可以要求合同继续履行，办理更名手续。

（五）租金条款

租金的支付方式，即租金是按月、按季还是按年支付，交付的具体日期应在合同中明确，确定一个固定的时间段，且双方应约定年度的概念及起始时间，否则可能引起误解。对逾期不交租金的违约行为明确具体处理方法，违约金额度应明确到数字或按租金相应比例计算。

（六）修缮责任条款

在合同中不能协商确定的情况下，修缮房屋是出租人的一项义务，出租人在整个出租期间对房屋有进行必要修缮的义务，保证房屋必须使承租人能够依双方约定使用并收益。修缮的范围包括：房屋自身及其附属设施，以及其他属于出租人修缮范围的设备，若出租方不想承担维修义务，应当在合同中明确说明房产及其设施由承租方进行定期维修保养。或是双方对维修的义务分摊，在合同中明确的记载。对于告知履行维修义务而不及时履行的，应当明确具体的处罚标准。同时履行维修义务的合理期限应当明确。

（七）违约责任条款

为了保护合同双方的合法利益，防止出租方单方解约、承租方提前撤场、拖欠有关费用及其它不履行合同的行为。合同中应当约定违约条款，对一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的应当要求承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。要求过错方通过适当的违约责任方式承担责任，保护无过错方的利益。

1、继续履行：在过错方有能力继续履行的情况下，无过错方可以选择要求对方继续履行合同，保证和其有关联的其它业务能继续完成，也有利于市场经济的稳定。

2、补偿损失：补偿损失可以单独或与继续履行，补救措施同时适用，其目的是保护无过错方因违约行为已实际发生的损失。

3、支付违约金：当事人通过约定违约金条款，约定具体的违约金额更有利于督促双方履行合同。违约金数额可以根据房屋的设施及易丢失损坏的程度约定，一般以租金的一定倍数计算。

4、注意违约金、订金与押金的区别更利于合同的履行，减少纠纷发生。

首先，违约金与定金不可以同时适用，定金的多少法律有明确的上限规定，而违约金数额法律没有明确限制。

其次，押金的性质是附停止条件的返还债务之金钱所有权之转移。正因为所有权的暂时转移，合同终止时返还不需支付相应的利息。押金与定金以交付成立生效，出租人可以通过以交付作为主合同生效条件，保障出租人利益。