营改增后二手房税负下降 对房价会有何影响
2016-04-26 14:20:00 来源：搜狐焦点网
营改增将于2016年5月1日正式实施，将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开，并将首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。
那么，营改增后，免征年限怎样设置？你需要交的税费是多了还是少了？我们一起来算笔账。
一、免征年限设置
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
二、你的税负是增还是减？
以一套100万的房子为例：
按原营业税规定：两年以内的不动产按5%缴纳营业税，则需要缴纳营业税为：100万×5%＝5万元。
营改增后的算法：100万/（1+5%）×5%＝4.76万元。
相当于税率由原来的5%减为现在的4.76%。
这样一来，卖一套100万的房子，将会少交2400元。
三、营改增对房价的影响
1、不是成本决定房价，而是市场决定房价。
当前楼市，楼盘成本为5万/㎡，如果市场可以买6万/㎡，没有一个人会卖5.9万/㎡；
但如果市场只能卖4.5万/㎡，企业也不会死扛着要卖5万/㎡，最终导致卖不出去而眼睁睁赔本。
所以，不是成本决定价格，而是由市场决定的。
2、税收成本降到一定程度会对房价产生一定的有利影响。
2016年以来，部分三四线城市供大于求的状况明显，压力巨大。在这样的情况下，很多项目都在贴着成本卖，有的甚至亏本甩卖。
所以，如果税负成本能够大大降低的话，房价的下行空间也会更大。
但我们只能说，税负成本的明显下降会对房价有一定影响，是充分条件，而不是必要条件。
