信贷的全面收紧政策，来得迅猛又措手不及。

11月28日，上海和天津同日发布房地产差别化信贷政策，其中以上海新政最为严苛：只要有过贷款记录，再购房都算二套房，首付比例上调至50%-70%。

如果说大量信贷进入房地产行业，是这一轮楼市火热的“罪魁祸首”，那么上海此番“认房又认贷”的规定，则被认为是掐住了楼市的“七寸”：在上海核心购买力支撑来自房屋置换的当下，二套首付比例的大幅提升无疑将大量限制市场的购买力。

最令人猝不及防的是，上海新政是在11月28日晚9点同时通过官方微信和电视台进行较大范围的传播，然而当时网签已关闭，第二天一早就执行，没有留给购房者任何反应时间。

就在十天前（11月23日），融创中国董事长孙宏斌在某地产金融年会上刚“预言”过：“这次宏观调控的力度超过每一次，是自上而下、目标管理的。我觉得很多开发商朋友还没有认识到这次调控的严峻性，再怎么重视这次宏观调控都不为过。”

风雨欲来之时，一向温和的广州楼市，也时刻头悬“达摩克利斯之剑”。

1、买房是为了对冲房价上涨的风险

方圆地产首席分析师邓浩志的私人微信上，近一个月来突然涌入许多买房咨询请求。

“都是女性，聪明、高学历，在外企工作，月收入1万多点，野心很大。”邓浩志总结这一批着急入市的广州投资者的几个特征，告诉见地君，这群人很年轻，只有二十四五岁，还在租房，攥着十几二十万，就想赶紧买房，不用住，只为对冲房价上涨的风险。

邓浩志建议，买增城，21号线沿线的房子，或者南沙。“家里再凑点，她们能付得起百来万房子的首付，广州可选范围里有升值**的地方主要就是这两个。”

“是因为这一轮全国调控即将来临的紧迫感吗？”见地君问。

“不，主要因为地王。”

11月22日和25日，广州连续拍出17幅土地，加上月初的2块增城宅地，政府一月吸金高达341亿元，超过了广州今年前三季度卖地收入总额（282亿元），不仅连续刷新了白云新城、广钢新城、海珠江燕路、增城、番禺、南沙等多个区域单价纪录，而且几乎都与周边在售新房价格持平，真正的“面粉与面包同价”。

地王频现，比尚未到来的政策，给购房者心理预期带来的冲击更现实：这一次，在各个挤满购房客的微信群里，专家关于担忧地王解套的说法被淹没，许多人开始相信，两年后广州房价真的会翻番。

“地王会透支一部分市场需求，大概半年后，广州市场应该会回归理性。”一名广州本地开发商向见地君表示。

“广州人重商，效益优先，讲究‘缓回报’，注重‘控风险’，所以楼市的反应也比北上深慢一拍。”十二岁开始跟着母亲炒房的“90后”投资客荆梦侃侃而谈。

“广州政策不跟风，反而因此有压力，对于政府来说，并不想看到广州均价超过2万/平方米，月网签量也尽量要控制在1万套内。”另一名本地开发商在采访中向见地君透露。

网 易数据中心显示，11月广州新建住宅继续破万套，为10665套，不过，比起上月的14577套，环比减少了26.8%，比起去年11月市场较活跃期的18854套，更是减少了43.4%；与此同时，均价也有下降，11月广州新建住宅均价16941元/平方米，比起上月的17151元/平方米，环比微降1.2%，不过比起去年同期的15866元/平方米比，还是略高6.7%。

值得一提的是，这样看起来明显“降温”的数据，还是建立在10月份有13天广州中心五区暂停网签的基础上。

有消息表示，“限签”还在继续。见地君查阅网签数据发现，“高价盘”如天河区均价在9万-10万/平方米以上的豪宅一个月网签了12套，全市均价在4万/平方米以上的房子也网签了251套，而10月份传出的“限签”范围是，3万/平方米以上的房子。

如果说高价盘并没有“刻意”限签，那是否在量上有限签呢？经查阅，在暂停网签13天的10月份，4万/平方米以上的房子网签数是203套，而在9月份，这个数字是337套。根据网签滞后性的特点，旺季“金九银十”的成交量反而低于七八月淡季，这确实有点不太“科学”。

“你看每日网签，”前述本地开发商提醒见地君，从11月初恢复网签开始，中心五区所有新盘，每个预售证一天只能网签一套。“有的楼盘一天网签了两三套，那是有不同的预售证。”见地君随机选取了中心五区在售的部分新盘，对比11月前后的网签情况，发现确实如此。

另据市场消息，近期调价楼盘不多，幅度也不大，基本在5%以内。另据中原地产项目部总经理黄韬透露，调价超过10%，基本上客户就不会买单了。

“政策都是跟着房价走的。”多位广州本地资深房地产专家表示。另外，见地君听到一种说法：按照惯例，如果在明年十九大召开之前，广州房价涨得不明显的话，可能就不会出调控新政了。

在邓浩志看来，房地产调控政策实际上影响的是处于社会相对底层的无房者，“他们的信息获取渠道少，每次调控舆论成功引导的都是他们，因此他们反应最慢，继续不‘上车’，一次一次地错过较好的买房时机，最后等到房价高到再也上不了车。”邓浩志表示，真正的投资客是不会被政策左右的，调控牺牲了这些人来达成房价不上涨的效果。

“广州很多有钱人会选择别的资产配置的方式，因为投资房产对他们来说吸纳不了太多的资金。买太大了出手困难，哪怕买两套珠江新城较好转手的中等户型，也就一千多万。”

 2、慎炒“大房子”

对于谭超而言，地王频出意味着调控政策到来的可能性更大，也更不利于“短进短出”的房地产投资策略。

“我有几套房子？你是问我现在持有的，还是这些年手上进出的总数？”谭超讳莫如深地笑笑，“我名下只有十来套，不多啦，这些年经手的记不清了，几百套吧。”

这十来套基本上是谭超在2010年广州出台“穗六条”限制购房资格前买下的。2003年-2008年，谭超年均炒房上百套，“市场被低估，买什么样的房子都能赚钱”。2010年后，受税费和限购的影响，谭超做“短进短出”的房产投资量少了一半。

后来他从市场上学到了另一种炒房的办法：不过户，省去税费，也规避了名额限制，只要卖家到房管局做个人*押，然后他把房子进行二次包装，空间优化（一房改两房，两房改三房）和装修后，再转手卖掉。

由于谭超一般会采取一次性付款的方式，房子大约能比市场价低10%-15%，加上重新包装产生的溢价空间10%左右，一进一出能赚个15%-20%。

“前些年得‘证过五年’才能免营业税，现在也要满两年，要是过户了马上卖，营业税契税个税加起来差不多10%，赚头基本没了。”谭超们瞄准的这些房子，一般位于老城区，有学位、临地铁、小户型，好转手。

不过，风险也很大，“卖家要是突然有债务纠纷，法院是很可能会把他的房子查封的，或者他着急想买新房，也会催你过户，所以较好在3-6个月之间搞掂。”

这种跟时间赛跑的辛苦活，如果刚好赶上调控政策突变，那谭超们的损失将会非常大。“税费很有可能提高，或者免税门槛提高，又或者非限购的区域突然要求限购了，那么资金可能就一下砸里面了。”

因此谭超们极少选择市中心诸如珠江新城的大平层，一次得压几百上千万，“后市难料，随时会有把剑掉下来。”

 3、看中位置找准逻辑怕什么调控

比起“短进短出”的投资客，长线投资客似乎对政策并不那么敏感。“就算有，也是正常的市场反应，限购、解禁、限购，不断轮回。很多政策都是朝令夕改，只要看准了大逻辑，看中项目是优质的，把时间线放长来看，投资回报都会有。”荆梦表现得很轻松。

“我们是投资不是投机。”荆梦说，“我最看重的指标是人口增长率。”荆梦举了自己最引以为豪的成功案例，是在澳洲投资。“发达国家中，澳大利亚的人口增长速度是较快的，后来投资回报里告诉我这样的判断也是对的。”

2013年，荆梦在悉尼买了套期房，83万澳币，只需要给10%的定金，等到2015年9月交房的时候，银行给房子的评估价是102万澳币，贷款八成，几乎能覆盖全部房款，还退了5万多澳币定金回来，荆梦拿着这钱又在布里斯班买了另一套公寓。

作为广州本地人，她最早买的是广州的房子.广州限购后，就去佛山买，佛山也限购了，才把目光投向海外。在荆梦看来，全国所有的人才都往北上广深跑，虽然现在人口红利不及从前，但“一个城市魅力在，房价就会上去”。

“在人口增长的大前提下，我会看项目周边是否有可以改变的、让价格有上涨空间的因素。”荆梦告诉见地君，今年5、6月份下定，最近入手的一个广州项目，附近什么都没有，但在一两公里外，规划有一个成熟的商圈。她把这样的项目叫做“沧海中的一颗遗珠”，用经济学原理解释是，“价值决定价格。”

“珠江新城这种地方会涨，但涨幅不会很大，因为附近已经很完善很成熟了，不会有太大的改变。投资回报率不如那种‘遗珠’。”

谈到对广州政策的看法，荆梦认为，广州低收入人群比京沪深要多，并没有这个底气将调控压得这么紧。

“你说广州房价高吗？在广州，只要稍微努力一点，加上家里的积蓄，买个不那么中心的房子，是大多数人能够做到的事情。”

“如果你工资只有三四千，说明你刚入职场，或者只是个小专员、小白领，说明你的才华、努力程度和对社会的贡献程度，并没有得到社会的认可，并不能支撑你去买几百万的房子，这都是正常的。”