一、房价的本质：

首先我们讨论这个问题的时候需要有一个认识的起点。就是说房价本质的长期决定因素是什么？如果我们把很多扰动的因素抛开的话，可以说有几点对它来说是。比较决定性的因素，无非也就是经济增长，人口包括人口的质量结构以及产业，那这三点那不是孤立的因素。三者是高度正相关的。

长期决定因素：

经济增长、人口及其结构、产业（高度相关）；货币（对商品的标价）

房子的属性：

在这个长期的基础上，房子有一个比较特殊的属性。就是它既有消费的属性又有投资的属性，并且呢从消费上来说。它属于一种耐用品，就是这个东西可以用很长时间。那么用很长时间，我在买的时候就有一个时间的可选择性。我们可以把它叫做跨期地带，所以这就造成我要买一个房子我可以选择。提前两年或者延后两年！虽然说可能五年以内这个需求比较刚性。但是我早两年晚两年还是可以的，导致消费者他能够在这个买房的时间点上有弹性。另外的从投资属性上来说，它会有一个预期的自我实现机制。所以造成了买涨不买跌的现象。

消费属性：

房子属于耐用品。具有时间的选择性，跨期可替代。消费者买房的时间点有弹性。

投资属性：

有预期的自我实现机制，造成了“买涨不买跌”的现象。

二、有关房价的常见误区：

所以，如果我们希望能够相对比较客观和科学的分析这个问题的话。我们可能知道大家都说房价只涨不跌这种人云亦云不可取。但是为什么看到那么多关于这方面的所谓专家。之前说了那么多话都出错了呢，有各种各样的国际比较。最后都没有实现呢，可能这里面有几个常见的误区。

1、拿特别房价来比

比如说常见的误区之一就是拿特别的房价来比。如果拿我们的北京上海和美国的一些是国际化的都市来比，你说他们比我们富裕吧，比我们发达吧，为什么他们的价格比我们还要低呢？那我们是不是就一定有泡沫呢？嗯，这种比较出现的较大的问题是忽略了各国他自己的一些因素。也就是结构性因素的差异，这里面最典型的，比如说就是土地制度的差异。

是不是比我们发达的城市就一定比我们房价高？除了社会科学研究的不可知性以外，还忽略了各国的结构性因素差异。

比如土地制度：建设用地比例（北京30%、新加坡90%）、建设用地中住宅用地比例（纽约72、北京28）均大幅低于美国等发达国家，中国的收储制度使政府牢牢把握土地供应量。

那在建设用地中住宅用地的比例又有少了一大截。在纽约这个数是百分之七十二，北京百分百二十八，也就是说。北京的房土地里面可以用来盖住宅的只有百分之三十乘以百分之二十八。大家可以自己算下这两个乘起来以后我们这个比例比别人差多少。

2、拿房价负担倍数比

有人说发达国家一个人的平均收入，10年能买一套房子，在中国可能要30,40,50年。

对于一个地区的平均收入多少年可以买一套房子？

忽略的问题是：

比如收入差距：收入差距越大的地区，中心城市相对房价越高。

另外因为我们的特殊国情，在收入统计这一块有相当大一块灰色的收入。很多人买房的钱不是来自工资，所以如果单看。住房的价格处于工资这个数据跟其他国家比的话也有一定的不合理性。

3、拿租金收益率比

第三个常见的误区就是用租金收益率来作比较，也就是说如果我买一套房子。收租金的话，他这个回报率有多少？现在中国的这个租金收益率住房大概是在百分之二到百分之三之间。这个数是低于我们的无风险利率也就是国债收益率百分之三左右的水平。以及银行的贷款利率百分之四左右的水平，这个看起来。确实是有一点不合理，因为一个正常的经济体的话他的。租金的收益率是不应该低于无风险收益率的。

那问题出在哪里呢？

我们可以这样理解，在一个比较成熟稳定的经济体里面。他的房子是一个偏固定收益类的资产，所以它的收益率。租金收益率应该一个偏固定收益也就类似债券的角度去看！比如说像美国百分之五的回报率。相对于他更低的国债利率要低很多的国家利率是合理的，但是对于一个成长中的经济体来说，全社会都在享受增长的红利房价中自然就包含了合理上涨的预期。并且这种上涨预期一直在实现，因此给予住房持有人一种低于无风险收益率的租金收益率是合理的，因为他还有涨价的回报。

但是当有一天，如果房价停止上涨。这注定收益率是需要逐渐的回归到一个在无风险收益率之上的水平的。以上说了这么几点误区，其实并不是说这些指标比较没有意义。事实上我刚刚提到的几个指标都是非常重要的指标，而且是在房地产研究领域里面。不得不看的指标，我把它放在这里说只是希望大家能够不要割裂的来看，就是不要每个单独的因素一听到别人说比较是怎么样的，就直接下结论，因为这背后的机制比较复杂。

这样我们有了这些基础的认识以后，现在回答大家比较关心的问题。就是我们现在处在什么样的阶段，比如说从长期来看还是从短期来看，我们现在房价还会涨还是跌。还是说现在应该做什么样的决策，当然我也不得不再次强调一下。在这个阶段呢，这部分的内容，其实它是具有很强的主观预测性和概率上的意义的，而不是说我能够预知后事，所以希望大家。不要把它当成一个就是确定性的以后会怎么样？我希望能够给大家能够提供一些参考。

三、房地产现在处在什么阶段？长期视角（行业生命周期）

如果我们回溯一下整个中国的住房市场发展这三十年。基本上可以看到，我们国家是1998年进行的住房市场改革，在98年之前中国是没有房地产市场的，只有计划分配，那98年以后呢，一直到今天我们可能看到房价都在一个相对于比较快速的增长阶段。这个周期可能已经超过了一个传统的十八年或者二十年这样一个周期，但是并不代表不合理。因为过去的这三十年，我们是处在工业化和城市化的叠加状态。在这个状态下经济高速增长，房价增长是合理的。另外呢，还有一点是房子，房子的货币化。

如果看总量指标，中国经济增速跟人口已经到了拐点的一个位置。

需求端：

经济增速从高速下台阶到中速的已成共识。关于人口问题，人口形势严峻，很多发达国家面临人口缩减的难题。总人口拐点大概在2020年就会出现，劳动年龄人口拐点大概在2015年就出现。

我想重点说的是关于人口的问题，其实中国这个人口问题是相当严峻的。在过去中国用了这个计划生育，政策是世界上其他国家都没有的，这个导致了人口的波动的。随着经济的发展人口的生育率下降这是一个自然规律，但是叠加上了一个计划生育的政策以后这个人口的下降就高于一个自然的速度。

供给端：

存量住房没有官方的统计，据很多人的统计，大概在230亿平米左右，相当于2.3亿套，中国城镇居民2.5亿户，人均住房面积已达到30平米的基本满足水平。

对新建住房的需求来自：一是存量住房中很多早期建成的低质量无效供给，需要改造，二是更多的人变成城市人口，城镇居民人口的增加率4%。相对比较快的增速。

看完这些总量指标以后是不是说我们就已经到头了，没有空间了。其实还需要看一下这些总量内部的一些结构性问题。怎么理解这句话呢？就是虽然说总量是大概已经到了供需平衡的状态。但是内部有两个问题，排名前列是现在存量的中国存量住房，有很多的无效供给，大家可以看到很多五六十年代或者七八十年代造的房子，它的质量是非常低的，可能还没有经过检验是不是能够用几十年？但是还没有到几十年之前，大家已经觉得不愿意在住在那样的房子里面了。这这部分大概有多少我们没有办法统计，但是我们知道大家还是需要有一个？更好的居住环境来改善的，所以存量住房里面有一部分需要被推倒重。

跟日本比较：

中国现在很多方面和日本比较接近。经济增长、产业结构中国比较类似日本的80年代，但城市化率和城镇人口增速却类似70年代，因为中国人口流动限制，空间集聚不够。

另外很多指标衡量，泡沫化有一些，程度不高，因为中国的老百姓借钱买房子的程度还不及美日的夸张。我们没有那么大的风险在里面。美国电影《大空头》讲的就是美国2005年房地产泡沫破裂的时候；日本和我们文化很多很像，有买房子的刚需，1990年，年轻人不再想买房，租房也可以过得更好，我们还没有到那个时候。

较大的变数：货币政策

货币政策的影响非常大——比如日本、俄罗斯在自己的房价顶点以后，美元计价，都是跌了很多、但是日本日元比较坚挺，本币计价的日元也跌了很多，而俄罗斯自己的钱变得非常不值钱，以卢布计价，涨了无数倍。

货币政策的复杂性和难以预测性：包括通货膨胀、经济增长、汇率等目标。

总结一下长期的观点，我认为长期住房市场发展已经走完大部分快速上涨发展的时期，但是没有到达顶点，或者泡沫破裂的程度

中短期视角（两到三年周期）

目前处在短周期顶部，短期有风险

在三四月份，我们看到深圳和上海出台调控政策以后，深圳和上海的市场开始变冷，尤其是深圳成交量下降了很多。一线城市已经开始降温，二线城市还在高位，像南京，苏州，合肥这些城市还比较热，但这种情况不可能一直持续下去。所以，从短中期来看，我认为17年底-18年初是比较好的一个买点。

城市间差别

集聚效应：长期看，我比较看好一线城市，尤其是中心地区，目前市郊区价格偏高，市中心地区相对价格没那么高。

大国的区别：

国内市场，因而有内陆中心，像武汉，成都，南京都是有比较好的发展；14亿人口，二线城市也需要长大（二线大部分供给量很大，价格上涨空间有线）。中西部地区的三四线城市，如果离经济中心比较远的话，未来的发展还是有所堪忧。

小知识

1、泡沫化、风险收益率比与投资决策

说得远一点，房子跟其他很多资产类似，价格要走到头之前往往都有先泡沫化的过程，而且不到一定程度很难自发修正维持在合理水平。我们现在横看竖看到底什么水平是合理，并不代表走到这个水平就一定能停下来。

2、风险收益比

从投资角度看，如果你明明知道这个价格很不合理了，但是它还在非常快的上涨，究竟是买还是不买？我个人建议从风险收益比的角度来看，像去年5月股市涨那么快的时候，你要看好多大的程度能赚钱，多大程度能赔钱。我们会看到，越是在房价上涨的后期，它的风险收益比是在下降的，所以是不划算的。

“破裂”需要“大”泡沫蓄积势能，我们还没到那个时候。

据万科研究：房价长期大幅上涨是普遍情况（27个经济体中26个出现了长期持续上涨），上涨后下跌并不普遍（只有14次）。

问答环节

1、在目前这种经济局势下，房地产投资市场是否已经达到了顶点？投资回报程度能达到多少？

总的来说，我认为现在行业已经走到偏后端偏尾部的位置，但是未必达到了最后的顶点。投资回报的话肯定不比以前，但是具体在什么水平，也很难给大家一个精确的测算。并且，对于中国这样一个复杂的经济体，大家更多地可以把它当作不同的市场来看待，有些地区已经可以当作发达国家来看待，有些问题还比较多。未来肯定不会是同涨同跌的状态，所以未来也是有些地方风险比较大，有些地方回报比较高，不能一概而论。

2、目前北京周边城市也开始限购了，一线的限购政策会持续到何时？周边城市会纷纷限购吗？

目前来看，没有限购的城市再进行限购的可能性很小，已经限购的城市长期来看肯定会放开，但那是相当长时间之后的事了。北京周边的限购有特殊性，由于政府职能单位的搬迁，为了防止预期过高提前炒作而推行限购。其实也是给政府一些缓冲的时间，包括京津冀一体化等等政策都还在研究中，所以短期内只能采取限购，其它城市没有太多可比性。

3、房价上涨，对其他行业会有什么连带影响？

房地产确实是国家的支柱行业，前些年量的扩张很明显的时候，钢铁水泥等上游行业的带动很明显，但现在来看， 13年的房地产销量已经达到顶部了，以后的话量已经很难有很大的扩张，并且现在的房地产企业也有很谨慎，不会大面积拿地搞建设，所以从数量上看对上游的带动比以前要弱了。

4、日本当年泡沫破裂是贷款利率升到极点，中国有这种可能吗？

日本当时的杠杆率水平比中国现在高多了，中国目前暂时看不到这个可能，未来有没有，当然也不能排除吧。

5、对学区房怎么看？

学区房的价值是分两部分的，一部分是房子的价值，另一部分是学区房这一属性固有的价值。这样算的话你会发现，因为学区房属性的价值是固定的，所以表现为面积越小的房子，单价越高。学区房较大的风险是政策和教育体制改革的风险，这个问题就复杂了，短期看变化不大，长期看也很难预测。所以学区房只能说短期问题不大。