引言： 11月21日，成都住房公积金管理中心再出新政。根据新政，所购二手房楼龄在十年以上的，则相应提高一成的首付款比例。

专家表示关于十年以上楼龄二手房的新规，是应对“高龄”二手房市场波动的风险。而很多购房者表示疑问，房龄过长的二手房还能买吗？

本期《解密维权》由北京安博（成都）律师事务所苟凌律师、陈杨律师、彭安碧律师、范云云（实习）律师为您详细解答。

“高龄”二手房都有哪些购买风险，需要慎重选择吗？

北京安博（成都）律师事务所苟凌律师认为：

“高龄”二手房需慎重选择购买。

其一，“高龄”房屋可能使贷款额度减少或被拒，这无疑会加大通过按揭贷款方式买房的购房者资金压力，甚至可能发生违约风险。

若买卖合同中对于通过抵押贷款方式支付房款未作出明确约定的，买卖双方可按照《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”之规定进行处理。

其二，“高龄二手房”一般都已经超过《商品房销售管理办法》、《建设工程质量管理条例》规定的保修年限。

对于超过保修年限的房屋，若超过保修期限，发生的属于保修范围的质量问题无法再向开发商追责，因此，“高龄”房屋的修缮、物业维护的成本大于低龄房屋，增加购房者的实际购房成本。

其三，法律对于住宅用地的出让期限较高为70年，“高龄”房屋对于国有土地使用权的剩余期限已经不长。

在目前法律上及实践中对于土地是有权期限到期后如何处理尚未作出明确规定的情况下，这也将给购房者长期使用房屋的目的带来隐患。

其四，“高龄”房屋所在小区一般都会存在停车位不足，物业管理滞后，绿化及配套环境差及人员流动性大等问题，这些问题的存在也将给购房者购房后的居住舒适度等方面造成影响。

银行为何不愿给老房子贷款“高龄”二手房？

北京安博（成都）律师事务所陈杨律师认为：银行向任何个人或机构发放贷款均需依据“三法一指引”的要求，房屋按揭贷款是将房屋作为担保物进行审核，且《商业银行法》《贷款通则》等都要求商业银行对借款人的还款能力，抵押物的权属和价值以及实现抵押权的可行性进行严格审查。

而“高龄二手房”作为“抵押物”，其价值、抵押率、抵押物的变现等均是银行发放贷款的审查因素，仅从房龄角度考虑，高龄房屋相对低龄的房屋的价值势必会有所降低，因此，银行从风控角度考虑，其贷款额度可能会存在减少甚至出现被拒的可能。

买二手房应该选择多少年房龄的比较合适？

北京安博（成都）律师事务所彭安碧律师认为：选择多少房龄还是看个人需求，购房者选择房屋存在多种因素,如地理位置、学区、价格等，二手房的购买者可能还会考虑房屋的税费因素，但无论作何种选择，购房者都应该详细了解房屋状况。

➤对于房屋的房龄，建议购房者首先可以通过网络查询楼盘信息、及楼盘外观状况等进行初判；

➤其次可以查看购房者的购房合同、房屋产权证登记的日期、契税完税证明等；

➤再次，可以与出卖人共同到房管局查询房屋信息。

如果交叫了定金，才发现房龄超出预期，可以毁约吗？

北京安博（成都）律师事务所范云云（实习）律师认为：支付了定金才发现房龄超出预期能否解除合同，具体要看合同的约定。

根据《合同法》排名前列百一十五条之约定：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

若房屋买卖合同中并未明确房龄，且无对房龄的任何承诺或有任何限制性的约定，在卖方完全按照合同履行其相应义务的情况下，买方不履行合同义务的，无权要求返还定金；

反之，若在定金合同或购房合同中，对于房龄有明确的约定，支付定金后却发现与约定不符，可以依据合同要求其承担相应的违约责任或要求其双倍返还定金，若无约定可以依据《合同法》第54条之规定，以欺诈或重大误解行使撤销权。