在房地产市场中,价格的波动最容易挑动购房者的神经。一旦开发商推出一些价格方面的优惠,一般会受到部分购房者的追捧。这些优惠包括实实在在的现场折扣、买房送家电、老业主带新业主送物业费等;还有一些更为隐蔽的方式,比如零首付买房,开发商宣称尾货成本价甩卖,楼盘正式开卖前开展低价内部认购等,这些方式有时是的的确确的让利,但有时候可能是开发商抛出的馅饼,背后给购房者挖好了陷阱,市民买房时要注意鉴别。

一、零首付:还款压力大

“十一”期间,应该会有很多楼盘扎堆推出过购房“零”首付活动。但购房者经过咨询后才知道,开发商可以垫付首付款,但要求购房者在5年内还清所有款项,这种方式看似很实惠,但购房者未来几年的还款压力非常大。

有购房者曾反映,本打算购买某一大型楼盘,销售人员也提出可以“零首付”销售。本来70万元的房子,首套房首付三成是21万元,但是开发商可以作价100万元,这样购房者支付21万元的首付,就可以从银行贷到实际全额房款,相当于“零首付”,不过最终因为银行不放款,这笔交易没做成。

购房提醒:零首付背后有更多隐性风险

某一楼盘销售经理透露,“零首付”以前在江浙地区比较流行。“零首付”买房有多种方式。有的楼盘是将房屋价格作一定提升,再对首付进行“减免”,比如上文案例中购房者遇到的情况,这种情况实际上还是需要付首付的,只是如果成功,可以从银行拿到的贷款额度会大一点,比较适用买房时资金紧张,但未来很短时间内资金又相对充裕的人群。还需要提醒的是,房屋契税及维修基金等费用也会相应增加,实际上支出的费用可能并不比按正常程序少。

还有的开发商采用先行垫付首付款的方式,不过,还款期限往往并不长,基本到交房时就需全部还清了。而开发商提供“零首付”的房源要么数量有限,要么朝向、房型、楼层等不太好。需要提醒的是,开发商在提供这种“零首付”的同时,一般会与购房者签订一个合同,如果购房者出现无法还清首付款的情况,开发商有权收回房屋,同时购房者还要向开发商支付5%的违约金。

此外,一些看房者可能会接到按揭公司的短信广告,称可以提供“零首付”。但事实上,这种“零首付”方式,是一些按揭公司向客户推荐的一种抵押方式。比如,客户以装修贷款的形式,作消费性抵押。一般咨询部分银行会被告知,金融监管部门明文规定,不允许将纯抵押消费贷款用于投资股市和楼市。也就是说,一旦被银行查出,可能面临拒贷,甚至已发放的贷款被收回的可能,按揭费也会有损失。

司法对此解释,一旦购房者和开发商签订了不违反《合同法》等相关法规的合同,就需要履行合约。购房者在采取这些方式前,较好对自己资金情况做一个评估,详细了解好相关风险,零首付不等于零风险。如果需要产生相关的交易,较好向律师咨询或聘请律师跟踪服务。

二、内部认购:买了套高价房

有这么个案例:刘先生在一年前通过朋友,以内部认购的7200元/平方米左右的价格买下所在城市中心城区新楼盘一套100平方米左右的单位。当时这个楼盘的开盘价是7500~8500元/平方米,上千人在寒风中排队买楼,刘先生为自己低价,内部认购成功,高兴了很长时间。不久后,该城市开始限购,这个楼盘的价格迅速下降到5000~6000元/平方米,刘先生内部认购买了套高价房。

更严重的是,他上网查询交易数据发现,这个楼盘卖出的货量只有几十套。“当时上千人排队买楼是我亲眼所见,为什么成交量会这么少。”刘先生百思不得解,最近才有朋友告诉他,和他同一批内部认购的人中大部分已经退房了,而当时排队买楼的人实际成交的也很少。

购房提醒:千人排队买楼可能只是假象

某房地产公司高管人员透露,内部认购是一种开发商常用的销售方法,一般是一个新项目开卖前,先收集一部分最有诚意的客户资源,再以低出开盘价一定额度的价格,把房子卖给这些“内部认购者”。大部分情况下,这些认购者的确可以低价买楼。但也不排除有些开发商为了快速出货,先找一些人来内部认购,造成楼盘热销的假象,但这些被找来的人往往不是真正的购房者,开发商会给他们一定酬劳,他们退房开发商也不会扣押诚意金,或者他们的诚意金干脆就是开发商自己出的,不会要他们赔偿违约金。但一些不明情况的购房者,就可能被套进来。

找人排队买楼以前比较常用,现在用得比较少。一些项目开盘时会找人来充充人气。某大型住宅小区销售经理介绍,这些人会获得开发商的一定酬劳,在业内被称为房虫,要想辨别他们是否有意向购房,可以试着跟他们聊几句看是不是本地人、是否有统一的着装、是否有领队等。不过,现在房虫越来越隐蔽,一般不会统一着装,而且为怕泄露身份,很少跟别人交谈,在辨别这些人时需要特别注意了。

另外,一个很简单的方法,可以真实地了解项目销售的情况,就是查询各区或市局的房地产交易网站,那里都有即时的交易数据,包括价格、套数等都可以查到,楼盘是否真的热销一查便知。