通过两个小故事,我们可一窥今年中国楼市的“冰火两重天”的特性:

1、3月1日,辽宁沈阳市政府发布的一条房产新政令外界震惊:高校毕业生在沈阳购房可享受“零首付”政策。这个举步维艰的东北城市,困于超过两年的去库存周期,慌不择路,结果新政仅存活8小时,沦为笑话。

沈阳不是一座城在战斗,在这座东北城市身后,是全国数以百计为深陷去库存泥淖的中小城市。

2、9月,杭州某地产旗下楼盘发售当日,抢房者争先恐后,甚至把门撞掉,有人形容如“丧尸般疯狂”。下面这个场景,相信大家不会感到陌生。

2016年,在北上广深和杭州、南京等二线明星城市,我们见证了排山倒海般的涨价潮,就像一场前赴后继的接力比赛,上海深圳领衔,接着由厦门、苏州、合肥等城市跟上,然后无锡、嘉兴、中山、惠州等城市也来接棒,直到国庆期间十几个城市一齐出手调控,2016年的楼市狂欢才宣告落幕。

就像四年前一样,一大波调控暴雨后,有形之手和无形之手陷入对峙,谁也不敢轻举妄动,这就是我们目前看到的局面。

现在外界最关心的问题是,2017年楼市怎么走? “房子是用来住的,不是用来炒的”在2017年是承诺还是空话?“北上深房价永远涨”的神话在2017年会继续应验还是破灭?人民币汇率破7近在咫尺,贬值停不下来,对楼市是福是祸?

下面提出2017年中国楼市的五大猜想:

01

三四线城市内部分化

2016年的楼市,分化主要存在于一二线城市与三四线城市之间,前者火爆,后者萧条;2017年分化会继续,只不过是三四线城市内部的分化。

年末的中央经济工作会议说了,明年要“重点解决三四线城市房地产库存过多问题”,可以说,三四线城市的楼市迎来了一个发展机会。

如果说2016年一线城市楼市的火爆得益于资本红利,那么政策红利将是明年中小城市去库存的驱动力。

在中央经济工作会议之后,高层智囊们解读会议时都不忘为三四线城市卖房子出谋划策,国务院发展研究中心副主任王一鸣称“要鼓励农业转移人口购买三四线城市商品房”,中央政策研究室副主任潘盛洲建议“三四线城市设立住宅政策性银行”,林林总总,皆指向去库存。

要知道,在中国特色的市场环境中,当有形之手下决心去库存时,一般都是价格上涨的信号:2016年钢铁、煤炭、水泥的价格一路走高,无不与自上而下推动的“去库存”相关。

不过,并不是所有中小城市都有机会成为赢家。若产业萎靡不振、人口持续外流,这类城市属于扶不起的阿斗,政府一只巴掌拍不响;只有那些支柱产业依然有竞争力,年轻人愿意留下的中小城市才有故事可讲。

“分化效应”将进一步发酵,这甚至可能是三四线城市最后的船票。

根据《2016全国城市年轻指数报告》,三线城市里头年轻人口净流入排在前五的城市是广西柳州、贵州贵阳、浙江金华、湖南常德、江苏盐城;四线城市里头排前五的是河南开封、湖南株洲、四川乐山、湖南郴州、四川德阳。人口流动与经济兴衰是共振的,这些城市在2017年有更大概率成为赢家。

另外,围绕在北上广深周边的三四线城市也可能成为受益者,京津冀都市群的廊坊、长三角都市圈的南通、嘉兴、珠三角都市圈的惠州、中山,他们是都市圈战略中的重要节点,距离核心的人才、资金和数据并不遥远,发展颇具想象空间,房地产商也有故事可讲。

02

上半年和下半年分化

房地产依然是中国经济的一大支柱产业,楼价的地区分化背后是经济分化,10月调控政策汹涌而至,也跟高杠杆的金融风险有关。因此,政策要将房地产行业的咽喉扼紧还是放松,最终取决于经济发展和地方财政状况。

2016年前三季度,房地产对经济增长的贡献率为8.02%,处于历史高位。西南证券甚至指出,考虑到上下游众多行业,房地产对经济增长的实际贡献率高达20%-30%。前三季度,中国经济没有遭遇断崖式下滑,房地产实则功不可没。

而10月份史上最严调控之后,房地产投资的放缓会给中国经济带来什么影响,目前仍有悬念。毕竟,11月份全国房屋销售面积和销售金额的增速,比10月下降了18.5个百分点和26.9个百分点,犹如以及响当当的重拳。

2017年,“保增长”任务艰巨的中国经济能否吃得消这剂猛药,谁也没底。“GDP效应”一旦发作,其影响力是惊人的。

瑞银证券近期便在一篇报告中提醒:“预计2017 年房地产新开工增速放缓至0-2%,房地产投资增速将从今年的约6%降至更低水平。而房地产调整带来的下行压力,将会使得实际 GDP 增速放缓。”

若上半年中国经济无法靠新动能和基建稳住,那么,并不能排除下半年部分城市的调控措施会有所松动。

目前,北上广深的调控力度较大,苏州、无锡、天津、成都、郑州、济南、武汉、珠海等城市的程度稍弱,若限购限贷松动,将会从力度较弱的地方着手。较快,或许就在下半年。

03

“避霾城市”热度上升

对北方人来说,几乎每年12月份他们都会遭遇噩梦般的灾难——雾霾。雾霾正在赶人:有患了哮喘的小学生跑到广州深圳读书,有已经退休、颐养天年的老人飞到海南岛度假、也有人携妻带子去张家口崇礼洗肺去了。

根据携程网的酒店数据,在雾霾最严重的那个星期,与“避霾”标签相关的酒店预订量总体环比上周暴增了近两倍,北京人国内避霾最爱三亚、厦门等地,三亚、丽江、厦门等地酒店预订量同比增长超过8成。

雾霾年年来,保卫生命不可懈怠。当人们逾重视健康,逃离雾霾的动力就越大。每年成千上万的北方人都海南看房买房,一个重要的原因,就是海南空气好。

2017年,“避霾效应”一旦演化为全社会的自觉迁移运动,“避霾城市”的楼市作为潜力股爆发的时机也就来了。

根据环保部的较新数据,11月份全国空气较好的10个城市分别是:海口、舟山、福州、南宁、惠州、丽水、贵阳、深圳、昆明、厦门。而北京仅排在第58位,天津是62。

除了深圳、厦门之外,全国空气质量较好的8个城市的房价都不算高。海口、南宁、惠州、贵阳、昆明五城的均价都低于1万元,且海口是海南盛会、南宁是广西省会、贵阳是贵州省会、昆明是云南省会,既有新鲜空气,又有省会的区位优势和政策加持,这些城市的房子在2017年或许会受到来自北方的“避霾者”的青睐。

04

北上深周边城市受追捧

2017年,北上广深限购政策松动的可能性不大,“堰塞湖水位”会居高不下:土地和房屋供应有限,但刚需源源不绝,资产荒下的投资性需求也虎视眈眈,如今唯有靠着政策筑起来的堤坝,才避免了水漫金山的结果。

12月27日,北京市委书记罕见就高房价表态:“房价已经过高,积累了风险,而且增加了社会焦虑,也是对城市可持续发展与和谐稳定的巨大挑战。”对一线城市而言,控房价已经成了一项政治任务,稳定排名前列,“堰塞湖水位”会稳定在高位,形成僵持状态。

但“堰塞湖效应”始终是悬在头上的达摩克里斯之剑,甚至任志强预言,下一轮的暴涨会来得更猛。

何以解忧?唯有导流。流向何方?只能是堰塞湖周边的价值洼地。

在中央经济工作会议召开前,万科总裁郁亮接受人民日报时,为解围北上深高房价提出一计:

“借助轨道交通,加快建设既有产业功能又有居住功能、既宜居又宜业的卫星城和城市群,从而疏散核心城区人口,并为大量新市民家庭提供符合其收入水平的购房定居机会。”

郁亮的主意,与中央经济会议公告提出的“把去库存和促进人口城镇化结合起来,提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通”可谓异曲同工,北上深周边城市将来有望迎来一波波政策红利。

2017年,北上广深的周边城市或许会涌现出强劲的黑马,北京、天津周边有保定、廊坊、唐山、张家口、承德、秦皇岛,上海周边有南通、苏州、常州、无锡、嘉兴、湖州,广深周边有珠海、惠州、东莞、佛山、中山。近水楼台先得月,这些城市本身的经济亦不乏亮点,2017年很有可能会成为资本的下一步猎物。

05

海外配置意识觉醒

10月份,胡润研究院发布了《中国投资移民白皮书》,白皮书对中国240位平均财富2700万人民币的中国富人进行调查,结果显示:60%的中国富人计划在未来3年内在海外购买投资性住宅。

最近两年,海外资产配置热潮明显升温,而且,去国外买房,正从富豪阶层向中产阶级扩散。

2017年,可能会成为一个加速度的历史节点。国内,北上深房价居高,风险有增无减,且人民币汇率贬值像掉入滑梯一般持续向下,破7只是时间问题;国外,美元强势方兴未艾,欧美楼市稳中有升。在一推和一拉之间,到海外买房越来越富裕阶层资产配置的备选项。

2017年,我们或将看到1949年以来最汹涌的海外买房潮。

《金融时报》今年针对中国海外购房热现象时点评说:

“越来越多的中国人到伦敦买房,一方面是因为英镑疲软;另一个主要原因是对本国楼市泡沫的担忧。如果说以往中国人只是在伦敦一些非核心地段买一些新建公寓,现在更多的中国买家则开始在伦敦的核心地段寻找目标。”