二手房买卖时会产生几个价格？怎样压价？
2017-01-09 17:11:18 来源：搜狐焦点网
二手房市场与新房市场不同，除了买方是普通老百姓外，卖方大多数也是普通老百姓。怎样较快卖掉房子，怎样卖房最安全?合理定价是一个非常关键的因素。
1、卖家的心理价格
房主在出售房屋之前，肯定会对自己房屋的出售价有一个简单的评估。卖家所考虑的因素一般如下：
①目前房地产市场的行情；
②房子所在小区其它房主出售房子时的成交价格；
③自家房子的优劣条件；
④国家的房屋买卖政策。
房价出入：卖家可能会因为偏爱自己的房子，看重和强调的是房子的优点，基于这样的心理估算出来的价格往往会偏高。
2、买家的心理价格
买家与卖家所考虑因素差不多，买房者也会根据当前二手房市场的行情、房子的各方面条件，以及自己对二手房市场的预期对所要买的房子形成一个心理价格。
房价出入：买方会紧盯房子的缺点和劣势，基于这种心理估算出来的价格往往会偏低。
3、中介估价
房产交易动辄上千万，在买卖双方对彼此的不信任的情况下，双方往往会找中介来对房屋进行估价。
房价出入：中介会检查房子状况，然后综合评估地理位置、配套设施、房屋户型、使用面积、升值潜力等因素对房子进行估价。由于中介掌握同类房价的信息比较全，而且为了给自己留足盈利的空间和与买家讨价还价的余地。中介对房子估价往往在一个范围内。
总的来讲，中介估价一般会比卖家心理价格低，比买家心理价格高。
4、银行估价
现在房价高，就算买二手房，一般人也不太可能用全款买房子。因此从银行贷款买房成了大多数人的选择。但购房者想要从银行贷款，银行也会对房子进行估价。
房价出入：为了防止房价大跌，购房者违约，银行亏损的情况出现，银行对房子的估价往往比较保守(降低放贷的风险)，一般来讲，银行会把房子估价压的很低，正常情况下，银行估价会比市场上同等房屋售价低10%-20%。
5、房屋成交价格
对于各方而言，最重要的价格就是，房屋成交价。由于受各种因素影响，房屋成交价格一般不会与以上4种价格相同。
房价出入：如果是通过中介进行买卖的话，中介为了给自己赚取更多的利润，一般都会提价出售，所以房屋的真实售价会比中介估价高出一些。
买房有哪些小技巧？
1、买卖谈判的学问大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，胜券在握。首先看房屋。房子是实物，一切都可收入眼中，看房子里，应表现也自己有兴趣，太冷淡卖主对方也会没有心思同你多谈，同时细心观察房子结构，采光，保养周围环境等，还要多听卖主解释，多问卖主问题。
2、其次要掌握房屋的背景资料。房屋推出市场多久了，有多少人出过价，出价多少，可作一个参考系数。愈是多人出价的房屋，表示其转售力愈强。让卖主知道你购房是自住，非为转卖。通常卖主不希望房屋销售人员居间获利，而且喜欢自住之买家，价格方面就不会太高。
3、然后要暴露房屋的缺点，对于卖主的房屋所有缺点加以揭露，使卖主对自己所开高价失去信心借以达到杀价的目的。也可使用拖延战术。若卖主急欲脱手，可刻意拖延时间，如谎称需时间汇集资金等，等到临近期限的最后一个阶段，给予杀价。
4、如果想要买到便宜的房子要会选择合适的时间，在经过一段时间的看楼比较后，圈定一个希望购买的楼盘，然后就要抓准价格便宜的时机。一般一个新项目的首期产品推出之前的认购时期、项目逢年过节的促销，便是一个比较好的入市时间，这个时候最容易买到便宜的房子。
