许多购房者买房时,常常喜欢问置业顾问关于房子的得房率和赠送面积,表面上看,买房赠送面积能够让购房者享受到不少的实惠,但由于赠送面积来源成疑,加上官方并不认可这种形式,所以暗藏不少风险,这需要购房者在下定之前三思而后行。

赠送面积涉嫌违建

原本以为享受到了开发商赠送实惠,但到头来却变成了“违章搭建”,前后巨大落差让不少业主直呼“不可思议”。

在一个多月前,约300户上海闵行区(区域楼盘、地图选房)某小区的业主,陆续收到了一封挂号信,信中附有违法建筑的房屋认定书,这表明这些房子已被认定存在违章搭建,并因此被房地产登记部门“注记”,交易被冻结。该小区三期业主刘先生向记者证实确有其事,不过主要是小区一期、二期部分房子被认定为存在违章搭建情形。

记者以购房者的身份咨询过附近的房产中介,得到的答复是在近期确实因为部分住宅 被认定存在违章搭建而使得买卖处于停滞阶段。虽然有中介极力邀请记者过去看房,并表示开发商在着手解决此事,但至于最终何时重启交易,目前不得而知。

根据闵行区相关城管执法中队在小区中张贴的情况说明,违建主要存在于小区的叠墅、联排以及小高层的顶层复式房的二楼阳台,在交房时有框架、围栏,但镂空无地板。按照业主的说法,开发商解释为一旦浇上地板,这个阳台就必须算一半的建筑面积。而镂空着,就可以将阳台的面积整体赠送给业主。这也不难理解,因为在当时,购房增送面积颇为流行。因而在业主装修过程中,有部分业主自行用钢筋水泥将阳台地板补上。也正是因为如此,部分房子便被认定为存在违章搭建。

记者发现,类似的情形不止出现在上海,南京也有。据了解,南京城北某楼盘88平方米的“2+1”房,北边赠送的小房间实际上是采光井改造,现在被栖霞区城管部门定性为违建,需要拆除。经调查了解,类似这种情况的约有400余户。业主不同意,向开发商维权,要求赔偿。

赠送面积大行其道

买房送面积,一度成为市场上非常常见的促销手段。

“买一层送一层”、“N+1户型”、“赠送入户花园”……相信这些销售说辞对于很多购房者来说都不再陌生,而且有部分购房者也是看中了楼盘的赠送面积才最终“下定”。在采访中记者也发现,但凡有赠送面积,无一例外都会被当作主要卖点来进行重点介绍。

开发商之所以在赠送面积方面“卯足了劲”,主要原因来自几个方面。其一是规避政策调控。在2006年出台“90/70政策出台”,开发商一方面为满足市场对大面积住宅需求,另一方面又不得不考虑政策规范,因此只能针对90平方米以下产品在户型方面寻求突破,“送面积”方式便应运而生并在各地盛行起来。其二则在于地价越来越高,但开发商为了让购房者以更高的房价入市,于是想方设法提高附加值,比如送面积便成为大多数开发商的“撒手锏”。

据了解,赠送面积的手法五花八门。如挑高LOFT公寓买一层送一层,买别墅送花园、地下室、露台等都成了常态。赠送面积也越来越大,甚至出现了各种突破常规的手法,如可拆卸凸窗、露台天台、入户花园、天井等。

初看起来,通过面积赠送,也确实给购房者带来了一些实惠。有些住宅项目通过对“赠送面积”的大量运用,最少可多出一个房间。而别墅项目通过赠送地下室、露台等方式,赠送面积比例可以达到100%甚至更高。虽然销售单价很高,按实得面积计算,实际单价却要低一些。举例说明,如上海某售价为50000元/平方米的公寓项目,如果购置一套面积为100平方米的紧凑型三房,再通过赠送面积获得10平方米的房间,单价则“降”到了4.55万元/平方米。

虽然赠送面积能够让购房者得到一些实惠,不过也有业内人士对这种形式不以为然。有业内人士分析指出,通过封闭露台、阳台等方式获得的房间,要拆除内墙,从而造成浪费。另外,通过内部搭建也降低了层高,产生压抑感。记者也曾在松江看到一套面积为50平方米左右、挑高为5米LOFT公寓,通过内部搭建变成了复式房,居住面积也超过了90平方米,但由于中间楼板比较单薄,走动时极易产生震动并伴有较大声响;同时由于二层卧室层高仅2.2米,居住的舒适性大打折扣。此外,还有人认为,赠送面积远不如直接降价来得实在,因此从某种程度上来说,购房送面积,其实质上为营销“噱头”。

慎重对待赠送面积

买房送面积,从表面上看让购房者享受到了一些好处,但实际上却暗藏风险,因此需要多加小心。

首先是赠送面积是否全部合法,没有开发商敢打包票。赠送的面积从何而来呢?业内人士表示主要有以下三个方面:首先是在“建筑面积计算方法”上做文章,比较常见的做法是减少套内面积;其次则是业主共有面积,如顶层露台、地下室空间等,根据《物权法》规定,这些空间属于该楼的全体业主共有;其三则是开发商通过擅自变更规划设计而违法搭建的。真正“赠送面积”的前提应该是所赠面积合法,且赠送人拥有合法产权,但部分赠送面积难以做到这一点,由此来看,赠送面积是否真正给购房者带来实惠,还很难下结论。

其次是官方对送面积这种形式并不认可,而且极易“踩红线”而遭到禁止。除了上海对这种私自违章搭建“亮红灯”外,还有其他城市也采取措施明令禁止。如成都市规划局针对建设工程实际计容面积超出规划许可,提出3项举措,创新实行“合理误差管理”,将开发企业超出部分的全部收入予以没收,让违法建设无利可图,在全国范围内率先遏制“超面积”现象。此外,2014版《建筑工程建筑面积计算规范》原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积,也在某种程度上对“偷面积”行为设置了障碍。

此外,赠送面积由于在产权证上无法体现出来,也为日后维权、抵押等埋下隐患。不知是有意还是无意,绝大多数的购房合同中都没有写明赠送面积,因此一旦赠送面积缩水或出现质量隐患,购房者往往无法维权。此外,这类物业遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押等情况时,存在一定的法律障碍。鉴于此,为了维护自身权益,法律人士表示相关权益的保障还得靠买卖双方签订的合同来实现,争议出现时可按合同规定办理,因此,购房者应当坚持要求开发商将赠送的面积写入合同。