验房档案

业主:梁女士

户型:118平方米三房一厅毛坯房

验房时间:2016年12月30日

天气情况:晴

验房得分

85分

综合点评

验房师表示,该套毛坯房的质量总体毛病不大,都是一些老生常谈的问题。譬如:空鼓、开裂。验房师指出,该套房空鼓面积较大,厨房、客厅、卧室、阳台、卫生间均有出现。其中部分空鼓是由于施工时泥沙比例不当引起的,属于施工方用材方面走的擦边球,这些房屋细节问题需要在交房之前向开发商反映,并要求他处理好。

特邀验房师:

范丽琴 刘天柱

1、问题

墙面、地面近10处空鼓

风险系数:★★★

问题分析:经检查后,该套房的开裂现象较多,厨房、客厅、阳台、卧室、卫生间的墙面均出现了不同程度的空鼓现象。验房师表示,该墙面出现了近10处空鼓,而 且分布在不同的位置。“部分空鼓处可以明显看到开发商修补过的痕迹,但仍存在空鼓现象。”验房师告诉业主,出现此类问题是水泥砂浆配比不对,偷工减料所致,其影响是日后贴砖,容易出现瓷砖脱落,如果只是刷漆也可能会出现裂缝。

整改建议:空鼓维修处理时,建议使用切割机沿着空鼓位置去除基层,不可使用蛮力,否则会影响到旁边的批灰层,造成二次空鼓。清除基层后需把原基层的灰尘杂物清理干净,挂网浇水淋湿后使用1:2.5水泥砂浆重新批灰找平。

验房依据:《建筑装饰装修工程质量查验规范》规定:墙面及天花工程抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘贴牢固,抹灰层应无脱层,空鼓。

2、问题

墙面多处出现裂缝

风险系数:★★★★

问题分析:验房师发现主卧和次卧的墙面均出现裂缝,有一面墙湿度过大,裂纹达5~20厘米不等,纹路虽不长但涉及面积较大。验房师告诉梁女士,墙面出现裂缝有两种可能性,一种是温度裂缝,另一种是由于空鼓造成的墙体开裂。经检测,这里的开裂属于后者。若不修复,后期铺贴瓷砖,或存在瓷砖脱落,或腻子开裂脱落的可能性,给装修带来诸多麻烦。

整改建议:全部打掉重新批灰。所以要及时通知开发商,尽快修补,清除开裂部分后,用1:2.5水泥砂浆找平至4毫米内。

验房依据:《建筑装饰装修工程质量查验规范》(GB50210-2010)5.2.5规定:面层与下一层应结合牢固,无空鼓、裂纹(空鼓面积不应大于400平方厘米,且每自然间不多于2处可不计)。

3、问题

下水管道缺少阻火圈

风险系数:★★

问题分析:“这边的新房排水管也没装阻火圈,这不仅不符合规范,也是不安全的。”验房师对业主说到,经过检查,梁女士的新房排水管处未装阻火圈。验房师提醒,阻火圈是由金属材料制作外壳,内填充阻燃膨胀芯材,套在硬聚氯乙烯管道外壁。火灾发生时芯材受热迅速膨胀,挤压PVC管道,在较短时间内封堵管道穿洞口,阻止火势沿洞口蔓延。这些细节问题很常见,如果没有专业的验房师进行检查,业主们都不易察觉。因此建议将收房的业主多了解一些交房知识。

整改建议:验房师表示,安装金属阻火圈,以后房子即便是突发火险,火苗在烧到下水管道顶端的时候也会自然熄灭。所以梁女士应及早向物管反映情况,要求早日重新安装。

验房依据:《建筑给水排水及采暖工程施工质量查验规范》5.2.4规定:高层建筑中明设排水塑料管应按设计要求设置阻火圈或防火套管,明处管道的立管管径大于等于110毫米时,在楼板贯穿部位应设阻火圈。

小贴士 闭存水试验、水表空转试验:

楼上卫生间有人在洗澡,楼下卫生间就有可能下小脏雨,这是因为楼上的防水没有做好,所以在验房时需要和楼上邻居协调,做好各家闭存水试验。

①具体做法是,在楼上和自家卫生间用塑料袋装好沙子,将所有地漏全部堵塞好,然后放满水,保持24~48小时,楼下卫生间没有渗漏现象,说明防水合格。

②打开楼上自来水阀门放水时应将水量放到较大,赶紧去看自家水表,水表不跑,说明水表合格;水表跑的话可能是帮着别人家跑,说明水表不合格,必须更换。

③闭水试验结束了,提起地漏上的沙袋,将水放掉,观察水全部放掉后地板上是否还有存水。若有,说明地面不平,要把存水部位的地砖全部砸掉,重新做防水后铺设地砖,直至不存水为止。