房地产三种投资你喜欢哪一类
2017-02-09 11:41:24 来源：搜狐焦点网
就房地产作为一种资产来投资的选择，就个人可选项来说大致三种：住宅、写字楼、商铺。有人说酒店式公寓或者产权酒店算哪种？不好意思，这是擦边球，上海刚刚收拾过，其实往住宅用途靠的就是所谓“商住房”，产权有瑕疵，水电气有限制的“类住宅”；往商业用途靠的就是所谓“托管酒店”，你可以理解为一种需要托管才能租出去的商铺，产权是你的，能租多少还得看你托付的那家有没有那个本事。
如果问题简化到就是三种选择，这三种投资意味着不同市场环境和操作难度。
住宅面对的市场较大，租售需求都大，但同时单个房东就好比散户，本身是毫无定价权，只能随行就市。单纯考虑租的情况，住宅投资较大的操作要点就是如何遇到较好的租户，租金合适，租期持续。这种匹配的功能个人是很难做到最优，因此就有了房屋中介公司存在的必要。当然，就住宅的投资而言，更大的收益预期来自房产的增值，也就是说要通过交易来实现，交易环节手续的繁琐以及必要的避税设计同样不是个人的优势，就依然需要中介公司。
个人可买的写字楼也就是所谓的散售写字楼，其实面临的是一个极窄的市场。首先好地段的写字楼散售的就少，其它的分布就散，注定这样的写字楼一旦成为二手就是一个零散市场。其次写字楼的客户一定是公司客户，也就是说你是在做C2B的生意，需求端又是一个狭窄市场。做B端的生意好处是客户付租能力高且一旦租赁就不会轻易离开，租金收入会比较稳定。随之而来的负面就是这样的生意受经济波动影响极大，今天风光无限的租户，搞不好一个浪头过去就成了破落户，人人喊打了。投写字楼运气较好的当属押对了商务区域而又恰巧碰上原本就是按自持设计而无奈做散售的标准甲级写字楼，等于散户买上了蓝筹股，就跟着大势赚钱好了。
商铺是这三种中最需要赌性的一种投资。为何这么说呢？因为商业需要人气，商业也需要沉淀，买商铺较好的时机当然是从开发商手里买一手的，价格便宜还可以较大化用杠杆，但那时也根本没法判断入住情况，也无从知晓客户偏好，要开什么能开什么都是在碰运气。商铺有一个好处就是最接近市场，因为距离最近最便利因此是可以吃到一部分稳定的客户。商铺也有较大的劣势就是没有规模性，没法满足更丰富的需求，客户虽近，对你的需求却极其有限。投资商铺的一般两种人，一种是自己开店的，就当是固定资产投资；另一种就是纯粹的投资者，就需要去招商。无论哪种投资，商铺的价值都跟生意的好坏密切相关，很多情况还不能是光你一家生意好，要整条街都好才有意义，否则都会拖死。
总而言之，这三种投资就市场环境的复杂程度及操作难度由低到高的排序是：住宅，写字楼、商铺。本来，从风险收益匹配的理论上投资收益率的排序也该如此，不过从现实的反馈来看却正好相反。以单位房价来论，往往会出现这样的情况：同一个地段，住宅可能可以卖到8万元/平米，写字楼就是5万元/平米，商铺可能也就是3-4万元/平米。而且城市级别越高，这种现象越明显。那是怎么回事？仅仅是因为市场容量的不同、流动性的差异而导致定价的偏差？
