2017-02-09 16:13:14 来源:搜狐焦点网
在绝大多数中国人心中,自己过世后房产自然而然的就会由儿女继承,不会牵扯多余的费用。这种想法可万万要不得!一不小心就会损失十多万。
就中国目前情况而言,房屋过户方式主要有三种:继承、赠与和买卖。这三种不同的方式,要交的费用也都各不相同。
可能已经有人心里嘀咕了,什么?把房子留给自己子女还要交钱?答案是非常肯定的,接着往下看你就明白了。
举个例子:假设现有一套面积85平方米,价值300万的住宅。现在我们来来算一算分别用继承、赠与和买卖三种方式,到底哪种更省钱?
1、继承
一般来说,子女都是父母资产的法定排名前列继承人,可以免缴3%的契税。
具体来看,通过继承、遗赠取得的房产,都可以免收个人所得税和营业税,只需要支付公证费和工本费。一套300万的住房,子女继承需缴纳35505元。需要注意的是,办理继承手续时可能会遭遇“我爸是我爸”、“我妈是我妈”等奇葩证明,进行继承公证时子女会面临各种复杂流程,甚至还可能发生“转继承”,令独生子女无法全额取得父母房产的所有产权。
正因如此,解决的较好办法是父母提前做好遗嘱公证、继承权公证,避免后续问题。
2、赠予
如果是赠与,就是把房子送给孩子,费用包括:评估费+公证费+各种税。前前后后竟要花费128505元!这一下子就比赠予的方式贵了9万元左右!
这还是免了营业税和个人所得税,因为父母的住房一般都住满5年以上,且属于近亲属之间的赠与,不然费用得更多了。如果是房产改革之前,因为评估费是房价的2%,那花的钱就多了,要超过16万。
所以说,把房产送给子女,不是那么简单哦。那么,继承或许是个不错的选择。
3、买卖
好了,我们接着来看最后一种,也是最不被大众所看好的办法。那就是把房产卖给子女需要缴纳多少费用呢?
通常大家都想不到也不接受“买卖”这个方案,大多数人的排名前列反应都是“不靠谱”、“忽悠人”。别急,我们可以仔细算一算费用。
80元登记费+3万元契税(1%)+3000元评估费(0.1%)+230元交易费
总计33835元。就是这么低!比赠予还少了9万3千元。
所以按照文章开头的案例,三种不同的过户方式所产生的费用分别是:房产买卖:33835元、房产继承:35505元、房产赠与:128505元。
显然,把房子卖给子女是最省钱的。是不是不看不知道,一看吓一跳,一招就能省10万元,一般人我还不告诉他呢!
此外,关于房产证是否要写子女名字也是个值得探讨的问题。其实,房产证写子女名,未必好。
1、孩子独立买房时可能多付首付
按南京标准:如果孩子和父母没有共有房产,即父母房产证上没有孩子的名字,那么孩子成年后首次购房时,按照政策首付2.5成,并可享受首套优惠房贷利率。如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套,根据政策,成年后可独立购买1套住房。首付却可能要按照二套房标准4.5成多付很多钱。
2、买第二套房时可能交房产税
比如孩子在未成年时和父母共有2套房产,每套面积在120平方米,如果房产份额事先不做约定的话,默认每人三分之一份额,即孩子名下已经有80平方米房产。
成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积90平方米,按照政策,首套房无论面积多大,都不计征房产税。当孩子婚后想购买家庭第二套房,假设建筑面积是120平方米,则孩子名下的房产总建筑面积达290平方米,扣除小家庭一家三口180平方米的免税面积,还有110平方米需要征收房产税,其中80平方米就是未成年时父母出于爱心在房产证上添加孩子名字的结果。
3、配偶有权继承婚前财产
如果孩子在婚后不幸去世,其配偶、孩子和父母同为排名前列顺序继承人,有权继承逝者的所有财产,包括婚前财产。
如何化解?
法律专家支招:
一是可以作公证,约定子女未成年时和父母共有的房产,在父母生前,权益属于父母所有。二是直接到房产交易中心做房产份额变更,减少子女名下的房产份额,最少可变更为1%。