营改增怎么计算增值税?按照哪个价格计算?

2017-02-11 09:39:28   来源:搜狐焦点网

“营改增”对二手房交易中的卖方有影响。在实施“营改增”之后,二手房买卖交易所需缴纳的税费总额会减少。但对每个二手房卖方来说,“营改增”后,税收政策有哪些变化?增值税如何缴纳?

一、“营改增”是什么?

“营改增”就是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。

财政部、国家税务总局规定自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点。

房地产业被纳入试点范围,买卖二手房由缴纳营业税改为缴纳增值税。在2016年5月1日以后办理产权变更事项的,应缴纳增值税,不缴纳营业税。

二、“营改增”后,税收政策有什么变化?

1、“营改增”后,二手房交易税费种类发生变化

“营改增”后,营业税改征增值税。二手房买卖所需缴纳的主要税种变为:增值税、契税、个人所得税、印花税、土地增值税。除印花税外,其它税种计税依据均为不含税价格。而印花税的计税依据为合同所载金额,合同中注明房款及增值税税款的,按照所列房款计征印花税。

2、“营改增”后,计税基数有小变化?

大部分政策都是平移过来的,但在网签价格和核定价格取谁做税收基数上有了具体规定,即按照孰高原则:

每平方米的网签价格和核定价格谁高取谁做基数,二者相同时,取网签价(网签价格:网管局系统里体现的成交价;核定价格:区域较低过户指导价)。

三、“营改增”后,增值税怎么算?

(1)销售方为自然人:征收方式、判断规则都与原营业税规则相同

说明

①总价:网签价格和核定价格谁高取谁,二者相同时,取网签价。

②5.6%是指增值税(营业税)税率5%+其它附加费税平均税率0.6%(包括城市建设维护税、教育费附加税、地方教育费附加税,其中城八区为0.6%,远郊区县为0.55%)。

③北上广深计算差额增值税时,非住宅的之前购入价以“购房发票金额”为准,如无法提供原始购房发票,则按全额标准征收;住房则以"购房发票金额"与"契税票计税依据"取高值。

2、销售方为非自然人

说明:有发票作为抵扣凭证的为非自建;没有发票作为抵扣凭证的为自建。

3、什么是"普宅"和"非普宅"?

满足以下A或B或C即可认定为"普通住宅",否则划分为"非普通住宅"

A.房屋产权证明标注的种类为"历史文化街区中的腾退私房"、"绿化隔离地区农民安置住房"、"安居房"、"康居房"、"合作社集资建设住房"、"危改回迁房"、"已购公有住房"。

B.同时满足以下几个条件:

①容积率在1.0(含)以上;

②建筑面积在140平方米(含)以下;

③单价÷(1+5%)或总价÷(1+5%)≤政策指导价(遵循孰高原则)。

C.同时满足以下几个条件:

①房屋类型为"平房";

②单价÷(1+5%)或总价÷(1+5%)≤政策指导价(遵循孰高原则)。