近日，北京市银行业自律协会制定的相关公约被曝出，要求各行执行个人住房贷款利率不低于基准利率的0.9倍，并新增自2月8日起执行二套房贷款期限最长不得超过25年的内容。

　　而就在北京被曝出收紧房贷利率之后，天津、广州、青岛等城市相继出台了房贷收紧措施，重点调控的20个热点城市可能全面跟进。

　　天津

　　天津近日被曝出招商、中信、浦发等银行的首套房贷利率均由原来的8.5折左右上调至9折，光大银行和兴业银行等上调至9.5折。而在1月时，天津各银行首套房贷平均利率是4.14%，位居全国较低。

　　相关人士表示，天津多家银行的首套房贷利率春节前后一直在酝酿调整，“目前按兵不动的银行也纷纷表示未来有上调的可能，由于暂无正式文件出台，尚未做调整”。

　　广州

　　广州方面，据悉，目前包括邮储银行、广东农商行以及兴业银行在内的三家银行，首套房贷利率已上调至9折优惠。据相关人士透露，目前有更多银行在酝酿跟进。

　　青岛

　　青岛方面，中国银行、邮储银行相继上调首套房贷利率较低折扣至9折。

　　重庆

　　重庆方面，除部分国有银行外，个别全国性股份制银行也取消了折扣优惠，执行基准利率。

　　而位列重点调控名单的20座城市分别是：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都、石家庄、南昌、长沙、青岛。

　　短期房价调控压力会加大

　　中原地产首席分析师张大伟表示，缩短贷款年限和贷款利率小幅上调并非强制执行，具体的银行仍然有政策差别，至今依然有个别银行对优质客户执行利率较低8.5折的优惠。另外，较认房同时认贷、提高首付比例等硬招来说，减少优惠的实际影响不大。

　　“信贷是决定短期房价的最关键因素，目前来看信贷收紧趋势下，短期房价调控压力会加大。”张大伟认为，这也意味着，银行贷款额度收紧，价格上浮，放款放缓将是常态。同时，判断2017年房价走势主要看资金价格和是否认房又认贷。如果认房又认贷，可以预期的是成交量还将有20%以上的跌幅空间，而房价的跌幅甚至会接近2014年。

　　房价可能迎来长周期拐点?

　　国海证券研报指出，央行货币政策收紧信号相当于进一步确认宽松周期结束。

　　从过去美国和日本经验看，历次房地产泡沫破灭过程中，货币收紧都是至关重要的条件。此外，过去政策托底房地产或将成为历史。

　　一方面，各地严格执行限购政策，限制房地产住房信贷，房地产成交量大规模缩减;另一方面，一线城市开始严格限制人口流入，各地两会期间一线城市纷纷提出2020年人口的控制线。这意味着一线城市房地产需求未来将不会再大幅增加，房价(包括一线城市)将可能迎来长周期拐点。

　　不过，也有分析表示，包括一线城市在内的房价可能迎来长周期拐点的这一结论，或许有些过于大胆了。

　　得出北京等一线城市的房价也会迎来长周期拐点的逻辑是这样的，一方面，各地严格执行限购政策，限制房地产住房信贷，房地产成交量大规模缩减;另一方面，一线城市开始严格限制人口流入，意味着房地产需求未来将不再大幅增加。

　　不过，这两个方面都不一定构成真正的周期性影响，一是房地产调控，限购限贷导致成交量下降，这是各地落实房子是给人住的不是拿来炒的精神，限制投机性炒房，并不是限制正常购房需求，所以打压政策始终是有度的;二是一线城市人口控制，人口控制是一个目标和方向，但人口流动向着一线城市和强二线城市集中，是有它内在的经济规律的，这个趋势会不会发生逆转性变化，还很不好说，并且反过来说，一旦设定了人口控制指标，自然也会限定了符合这个指标的供地规划，如果实际人口大于计划人口，最后可能出现的境况反而是供地不足，供需不平衡。

　　所以，简单预测一线城市房价的长期拐点来了，要小心再小心。

　　轻易预测一个长期拐点，可能会影响刚需的正常购房决策，一个良性的房地产市场，是供需两旺的，成交量不会暴涨暴跌，成交价格也不该一年翻番，不会出现恐慌性购房，也不会出现恐慌性抛房。

　　房子是用来住的不是用来炒的，20个重点城市的调控，一直稳步推进，并没有大问题，二套房的贷款利率优惠折扣变化，也是其中一个措施，目标是打击炒房，并不意味着不鼓励自住购房和改善型购房。

　　如果自住购买首套房，没有影响，如果改善型换房，也没有太大影响，就算改善型二次购房，贷款利率变化带来的成本提高也不是特别大，其实鼓励的还是用更多自有资金购房，降低购房的杠杆，这对于投机客来说是打压，对于自住购房者来说，就是不鼓励其使用太高的杠杆，提高安全边际。

　　买房贷款，房贷交多少年最划算?

　　如果你问现在买房贷款，怎么选最划算?

　　“就选“30年等额本息”，这最划算。”

　　是不是觉得诧异，没有如往常一样抽丝剥茧、细致分析，然后再下结论。这是因为关于“房贷”选择的文章已经汗牛充栋，对此了然于心的“理财达人”已经动手操作，用不着在这叨叨絮絮了。

　　所以，先给答案，替他们省时间。

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　　下面，将给对此还有疑惑的“理财小白”，好好讲一下“30年等额本息”，为什么它是最划算的选择。

　　首先，以“30年等额本息”为例。买房贷款100万后，理财小白排名前列个月还款5307.27元，第二个月同样还款5307.27元，以后每个月都是还款5307.27元，直至30年后还款结束。

　　“20年等额本息”情同此理，只不过每个月还款额高于“30年等额本息”，为6544.44元。

　　接下来，我们看一下“等额本金”是怎么回事?

　　以30年等额本金为例，买房贷款100万后，排名前列个月还款6861.11元，第二个月还款6849.77元，且呈现出逐期递减的现象。

　　是不是需要讲解一下“等额本息”和“等额本金”的计算原理，好自己拿笔算啊?

　　如果，你真的有心，的确可以在家慢慢算。不过，方法简单粗暴，直接在浏览器上搜索”房贷计算器”，点击“等额本息”和“等额本金”其中一个，再选择贷款年限，然后直接得出结果。

　　上面“30年期”和“20年期”的房贷计算结果就是直接拿来的。

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　　目前，“等额本息”和“等额本金”是市场上最主流的房贷方式，而且有5年，10年，15年，20年和30年不同期限的还款模式。由此它们的贷款组合将非常繁杂，看似满足了不同群众的需求，实则让大家更加迷糊。

　　就此，以“支付利息总额”这一指标道破其中的迷津。

　　房贷规律：

　　1、贷款期限越长，支付利息总额越高。

　　2、贷款期限相同的情况下，等额本息支付利息总额更高。

　　是不是觉得选“20年等额本金”才支付49万的利息给银行，选择“30年等额本息”却要支付91万的利息给银行，还是选择年限短的“等额本金”划算。

　　以此类推的话，选择10年期的贷款比5年期的划算，选择5年期的贷款比3年期的划算，最后干脆“一次付款买房“不用贷款最划算。

　　说到“一次付款买房”，许多人开始大吐苦水!不就是手头没钱才贷款买房的嘛!要是有钱，还用贷款么?

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　　相信许多人“贷款买房”只是对现实的妥协，并没发自内心认同“贷款”这种方式，认为自己没钱才被银行宰割。

　　因此，小白们认为“支付利息总额”越少越好。

　　这种“房贷受害者”心理蔓延到实际行动中，就会看到许多人问及要不要“提前还清房贷”和倾向选择期限短的还贷方式。

　　然而，理财小白容易忽略的是“钱”在贬值或是对“贬值速度”估算不足。

　　1995年--2015年，我国的广义货币年均增长率(M2)为17.01%/年(M2代表的是“印钞票的速度”)，2016年为11.30%。

　　每年新增的“货币”都干嘛去了呢?

　　1、推动经济增长。过去20年我国GDP平均增速为9.46%/年。

　　2、推高通胀。过去20年我国通胀平均增速为2.24%/年。

　　3、推升资产价格。譬如，1998年-2016年我国房价上涨超过4倍。

　　相较而言，我国房贷商业贷款的利率为4.9%/年。如果你是首套房贷还能享受公积金贷款和利率打折优惠。

　　现在，有没有觉得你拿到的“房贷利率”好低，“支付利息总额”多点好!

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　　正因为广义货币年均增长率(M2)达到17.01%/年的高速，事实上给予“贷款买房”的买房者极高的隐性收益，其获得的收益远高于付出的“贷款利息”。

　　想一下，“30年等额本息”贷款100万，30年内一共支付91万利息，房价却已在19年内上涨4倍。

　　所以，同样贷款额度下，“支付利息总额”越高，房贷对于买房人越划算。

　　若是可能的话，小白想选择“100年等额本息”的房贷。不过，现在银行没有此类产品，就暂且选目前最划算的“30年等额本息”先。