涨知识：签二手房合同 这样做保证万无一失
2017-02-14 10:52:01 来源：搜狐焦点网
买房是每个家庭的一件大事。对于很多普通老百姓来说，买一套房甚至要花费一代人几十年的积蓄。所以，一定要保证万无一失。如果买二手房，为了小心合同中的猫腻，这样签才最保险。
一、合同要正规
用房管局提供的二手房买卖合同范本，在范本的基础上做改动。
民间合同多由卖方提供，买方这时候就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法。
二、必须所有产权人到场签字
按照规定，有共有人不同意的买卖无效！
签合同之前做一次产权调查，房子到底有几个产权人，签约时要所有产权人全部到场签字，并核实所有人的身份证件。
如果有人不能来，要求此人出具书面的授权委托，总之就是要留证据，以防突然有共有人跳出来说，我没同意卖！
三、确保基本信息真实有效
房产证、身份证、签署合同人要统一。
基本信息以产权证上注明的为准，包括地址、门牌号、面积、户型等等，一定要严格填写。
尤其是面积，一定要对照清楚，赠送的面积在合同的“其他条款”中注明。
房子的现状也在合同中注明，以看房情况为准，写清房屋装修及配套设施有哪些，双方约定好是否留存家具家电，对此必须有所注明。
四、签合同时重点关注
1、付款时间和付款方式
包括总房款、付款方式、首付款、尾款、付款时间、付款条件等等，和钱有关的这一环节最容易出现纠纷，重点关注。
2、税费谁来承担
现在卖家挂的大多是到手价，将本应承担的税费转嫁到买家身上，如果双方已经达成一致，那就另当别论了。
3、确定交房的时间和条件
比如卖方也负责清空房间、整理干净等。
4、物业费、水电、电话费等要结算清楚
如果有拖欠，写清楚何时交清，如果没有结清，是谁的责任。
5、定好过户时间和卖方户口迁出时限。
备注：买卖双方在签订合同的时候，如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后或合同后填写附加条款，将双方的意图写明。
五、明确违约责任
为了保障自身利益，必须明确违约责任。每项主要义务都要有一一对应的违约责任，较好直接定下具体数额的违约金（别定太高，太夸张好像法院也不认）。另外，违约方要承担守约方的诉讼费、律师费等等花费。
总之，违约支付的成本越高，交易越安全。
可能的违约责任包括但不仅限于：
二手房卖家逾期交房；
买家逾期付款；
卖家或买家单方面解除合同；
验房发现房屋质量不符合约定；
因非抗力因素（如政策变动等）；
不能办理或按时办理过户；
因房子被查封或抵押无法过户；
因卖家隐瞒违建导致无法过户；
拖欠相关税费导致无法过户；
贷款出现问题等等。
备注：所有商定的事儿都别只是嘴上说说，全部落实到合同，将来追责有依据和参考。
六、睁大眼睛盯着有没有霸王条款
合同是房产交易最重要的文件，一定要逐字逐句搞清楚，一些地方可能隐藏有霸王条款。
比如以下三种情况：
1、买方无权调整合同
凭什么？合同是买卖双方协商制定的！
2、违约责任不对等
合同中对买家的违约责任定的十分详细，对卖家却模糊不清。
3、延期交房可免责
若非卖方的原因而导致的延期交房，卖方不承担任何责任，这也是霸王条款。
备注：
对合同上的所有条款进行逐一审看，看到类似的霸王条款，现场马上提出质疑，对方不更正坚决不签字。
七、网签
签完合同马上网签。所谓的网签是指签完二手房买卖合同后，到房地产相关部门进行备案，并将信息公布在网上。而后有关部门会提供一个网签号，可以通过这个号在网上进行查询。
网签可以起到很好的监督作用，有效地避免了“吃差价”、“一房二卖”、责任不明确、合同不规范等风险。
备注：网签系统有三个月保护期，期限一过卖家可以再次签约，所以尽量在3个月内办理过户手续，防止一房多卖。
八、保留所有证据
买套二手房过程漫长又复杂，只要没有过户，房东随时可能毁约。建议你从一开始就保留所有相关证据，一旦发生争议，也好维权。
建议保留的证据有：合同文本、收据、支付凭证、备忘录、邮件、短信、微信等资料。
发现对方违约进行催告或通知，保存催告的文本及寄送的存根等。
上述证据有助于还原事实并确定违约责任。
