买二手房的12个大坑 不好好看特别后悔
2017-02-18 07:59:10 来源：搜狐焦点网
随着房地产市场的土地越来越少，越来越多的买房人也开始把目光放到二手房上面，但是二手房与新房不同，有很多需要注意的地方。
具体来说，有哪些与新房不一样的地方，是特别要注意的呢？
今天购房指南就来总结一下。
先了解一些基础知识：
二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。
接下来我们按买房流程给大家讲解一下注意事项。
看房时的注意事项：
房屋是否被出租
房屋已出租他人的，会导致买受人无法实际居住，因此买受人务必多次实地查看核实房屋是否存在出租情况；如有，应尽量要求房东在交易前处理好租赁事宜。
与原房主沟通时注意的重点：
核实出卖人身份
主要是核实出卖人是不是真正的房屋所有权人，务必核对其房屋所有权证、土地证（或者二合一的房地产权证）、契证及身份证件。对于办理委托公证卖房的情况，通常有许多不可知的风险，尤需谨慎。
注意房屋共有人
若房屋存在共有人，则必须让共有人也在买卖合同上签字。司法实践中，出现过冒名顶替签字的情况，所以尤其需要注意仔细核对签名人的身份。
审核房屋产权时要注意的内容：
房屋权属
要看房屋权属有没有争议，有没有被抵押等。首先应查看房屋所有权证，必要时也可以到房管局核对真伪。
房屋是否违章或待拆
注意是否存在用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围的情形。否则，很可能钱房两空。
房屋是否被查封或转让
注意是否存在被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的，避免付款后房屋无法交付。
土地使用年限
住宅的土地使用期限最长是70年，也有比这个年限短的住宅，房屋的年限是影响房价的重要条件，所以买受人在购买前务必核实清楚。
与中介交涉时的注意事项：
明确佣金
各方对中介佣金也应明确约定，并有必要对交易失败后佣金的退还情况作约定。
避免阴阳合同
有的人会为了避税，而签订价款约定不一致的阴阳合同，像这样的二手房交易存在较大风险，如产生纠纷诉诸法律，则法院会认定真实意思的买卖合同，因此应尽量避免签订阴阳合同。
签合同时的注意事项：
明确各类税费
二手房交易过程中，需明确各项税费的承担，包括增值税、个人所得税、印花税、契税等。在实际交易中，卖家经常将税费转嫁到买家身上，所以在实践中，需对各项税费的承担作明确的约定。
明确违约事项
如采取按揭贷款购房的方式进行购房的，对没有获得银行贷款审批的后续处理方式也要约定，避免以后产生纠纷。
明确附属设施
若有些房屋有附属设施（如花园、泳池）的，也应该明确价款中是否包含这些附属设施，特别是那些价值较大的设施设备。
