未来哪些城市的房价会涨？钱耳朵曾经提到影响房价的四大因素：人口，利率，土地，交通。而在人口因素中，除了宏观数据之外，还有一个很微观的角度-“小学生理论”。即，小学生数量增长最迅速的城市，往往是房价最坚挺的城市。这其中存在怎样的逻辑呢？

为什么说“小学生影响房价”呢？

为什么会有“小学生理论”的说法呢？是因为小学生数量的变化，最能反映影响房价的因素——人口因素的变化。每个小孩子的背后都是年轻的劳动人口，小学生多了，这个城市的新增劳动人口也就会成比例的增加，这也就带动了房屋的需求和房价的上涨。从这个角度来说，小学生的数量很大程度上地影响着城市房价的走势。

数据显示，一个城市的小学入学数量的增速和这个城市的房价涨幅有高度相关性。目前全国的小学生入学数量增速为1%，而深圳小学生近三年的增速是8%，厦门是8%，北京是7%，南京、郑州、长沙高达5%。而南昌、呼和浩特、西宁、兰州、贵阳等地区，小学生的增速是负的。

然后你看这些城市的房价，这轮房价涨得较快的是不是深圳、北京、南京、厦门？相反，房价涨不动的是不是就是西宁、兰州、贵阳这些地方？

小学生增速和城市房价涨幅的内在关联

图1.小学生增速和房价变化

图1的横轴是2013年至2015年，中国33个一二线城市的小学生数量增长情况，而纵轴是从2013年底到2016年，这些城市房价的涨幅。

从图1可以明显的看出：小学在校学生的数量，城市房价的涨幅，这两个变量之间存在着非常紧密的关系。

未来哪些城市房价会上涨

深圳

如果从增长率来看，过去3年间，深圳是小学在校生增长较快的城市，高达8%以上（图1）。当然，深圳也是房价增速较快的一线城市，三年间增幅高达45%。

虽然，最近深圳的房价在下跌，但是从小学生增速就能明显看出，深圳近几年人口流入很大。并且，深圳土地供应量本就紧张，要么围海造地，要么深圳、惠州、东莞一体化，但未来几年内，真的就能增加那么多土地和住宅吗？至少现在看来，难度比较大。

所以钱耳朵认为，从长期的走向看，深圳在楼市上涨时，会涨得比较快，而行情下跌时，深圳也会有能力更快地复苏。深圳此轮房价的下跌，可能只是短期的回调，不会持续下跌的趋势。

厦门

厦门作为经济总量仅位列全国第51位的二线城市，总人口相对较少，基数也比较小。但是，其小学生增长率却达到了8%左右（图1），在全国仅低于深圳。而近几年厦门的房价快速飙升，已经超过一线城市广州，仅次于北上深，稳居全国第四（图2）。

厦门大学经济学教授丁长发曾表示，厦门在城市环境和教育水平方面在福建省都是首屈一指的，所以很多周围地区的人为了让小孩得到更好的教育，就在厦门购置房产，将小孩送到厦门读书。

另外，今年厦门会正式步入地铁时代，这也将会更加刺激周边人口的涌入。所以钱耳朵认为，从长期来看，厦门的房价还是会有上涨的可能性的。

郑州

作为中部城市，在2013年至2015年小学生增速前十名的城市中，郑州的表现最为耀眼。郑州的在校小学生增长率超过5.5%，高居全国前三。常住人口超过9000万的河南省城镇化还有很大的空间，郑州未来将有可能吸引更多的人口进入。

所以总体来看，郑州作为中国主要的二线城市之一，其房地产市场还是很有上涨潜力的。

未来不被看好的城市

也有一些重点城市的小学在校生数量增长缓慢甚至负增长。其中，东北三省的降幅最为明显。

从图3可以明显看出，东三省普通小学在校学生数量锐减。根据官方统计数据计算：从1980年到2014年，东三省普通小学在校生从1297.9万减少到473.9万，减少接近824万，降幅高达63.5%。这意味着当年的每100个小学生，至今只剩不到40个。伴随如此大降幅的小学生数量，其房价的走向又是怎样的呢？

图4是2006年至2015年，东北三省和深圳房价的对比。我们可以清楚的看出，东北三省的房价没有明显的涨幅。

近年来，东北三省产业结构不太合理，重工业多、轻工业少，这也就直接影响东北三省的就业情况，使得大量劳动力人口流向其他省市。而人口的大量流出也就直接显示在了小学生数量上面。钱耳朵认为，东北三省如果不根本解决产业结构问题的话，未来的房价也不会有太大的涨幅可能。

未来房价涨跌名单

综合来看，小学生数量增速缓慢的城市（图1）：呼和浩特、西宁、昆明、重庆、兰州、太原、贵阳、东北三省等地，未来房价上涨幅度较小。

而小学生数量增速高的城市（图1）：厦门、南京、郑州、深圳、苏州、长沙、泉州等地，可能会是未来几年房价增长较快的城市。

另外，值得一提的是，北京市曾提出明确计划，小学在校生规模由2014年的82.9万人逐年增长至2019年的103.4万人，总规模将增加20.5万人，年均增长率为4.5%。而上海也曾提出，至2020年人口不超过2500万人的控制目标。所以在北京和上海的特大城市人口控制政策下，其房价已经失去了疯涨的基础。钱耳朵认为，近几年内北京和上海的房价很大可能会维持现状或缓慢上涨。（来自“钱耳朵”）