王先生最近正打算买套房自己住，不过年前年后看了五六家楼盘，都在一个城市价格相差也不太大，就是地段、楼层、户型、环境不同，但没有一家在所有方面都很满意的。还有一点，去年有一位朋友买了一套看着很不错的房子，但几乎就是买完就跌了，而另外一些朋友买的房子就没怎么跌，这让王先生比较纠结，不知道怎么选择。所以，买房子究竟要怎么选，是学区、交通、开发商品牌、还是凭自己的眼缘？

对于大部分中国人而言，房产可能是这辈子较大的消费品。很多人买房前会看大量的小区楼盘，仔细斟酌多方面的因素，比如离父母近不近、是不是教育地产、交通方便与否、户型装修是否实用等等。从消费品的角度而言，这些因素很实在，也都应该考虑在内。

不过，房产除了有消费品属性之外，还天然带有非常强的投资属性，因为它很可能就是一个普通家庭较大的资产。“是个房子就涨”的年份已经过去了，作为刚需该买还是得买，但作为纯投资品的效益其实已经大不如前，房价有可能会涨，也有可能会跌。

所以我们在买房时，一定要特别在意房子本身的保值与增值能力，选择“跌得比别家慢，涨得比别家快”的。尤其是在同一价位有多种选择时，细细地“货比三家”就免不了了。这时候，再以主观感觉去评价就不太合适了，我们需要采用一种更理性、更量化的标准。

具体怎么比较呢？

对这一期的提问者，下面这套标准可作为参考，对已经看过的小区进行横向比较，从中选择出相对较好的。

一、地理位置

一个城市中，市中心的房价总是较高的，因为各种资源集中于此。从购房的实际操作而言，每个城市的配套资源情况都有所不同，更遑论中国一二三四线如此多的城市。因此我们不妨以每个城市市中心的标志性楼盘为作为衡量这个城市其他楼盘的标准。

一般每一个城市都会有那么一个或者几个公认的较佳/最贵楼盘，找到其中之一，在这个小区的周边转一转，以步行10分钟范围为半径，或者用百度地图搜一搜半径1公里，数一数银行、周边高档小区、高档酒店、公交站点、生活商业配套设施的数目。再将这一步行动在每一个所要考查的小区重复一遍，汇总下来为就可以做横向的比较了。

银行机构：不包括ATM机。

周边高档小区：均价在本地住宅均价1.5倍以上。

高档酒店：五星级或者四星级。

公交站点：优先考虑地铁，其次公交车。

生活商业配套：优先考虑大型商业综合体，其次是大型超市。

这些设施数目能够达到标志性楼盘的80%，就可视为三星级；达到60%，可视为两星级；达到40%，可视为一星级；40%以下，就没有星了。

可能需要额外考虑的是教育地产，教育地产是中国人的特例，所在学区有省市重点幼儿园、小学、初中的，还可以分别加上一颗星。

二、开发商、房屋质量以及物业管理

就房屋品质而言，可分为“硬品质”和“软品质”。硬品质指工程质量，如规划、绿化、建材、外立面等，不太容易为普通人所鉴别。而软品质则更多体现在品牌价值，以及更重要的物业上。

开发商在国内外上市：10年以上，三星；5年以上，两星；小于5年，一星。一般而言未上市就没有星，不过如果某些开发商在本地的口碑额外突出，则可加一颗星。

建筑设施完好：房屋建筑物、环境、小区设施，比如地面、墙面、走廊、屋顶、扶梯、玻璃等都处于使用状态。

基础设备保障：电梯、备用电源、水电暖供应、楼宇对讲系统、监控等系统运行良好，出故障后及时修复。

物业服务：物业员工服务态度好、素质高。

停车位：停车位充裕，引导到位。

统一精装修交付。

后面这五项，每一项只要符合，又都可以加一颗星。

三、房贷

在房贷上，一般而言，在能力允许的条件下，首付越少越好，期限越长越好。因为房贷利率在所有贷款中处于较低的一档，而且有的时候还能够获得利率折扣。

首付投入：3成及以下，三星；4成，两星；5成，一星。

贷款期限：25年及以上，三星；20-24年，两星；10-19年，一星。

利率优惠：7折，三星；8折，两星；9折，一星。

汇总了之后，就可以通过星星的数量来衡量一间房子的增值保值潜力了。星星越多当然越好，但是一般情况下，星星多的房子价格也高，对于购买力的要求也就越高。所以，这个框架更加适合在诸多楼盘中做横向比较，能够在同一价位下买到保值增值潜力更高的房子，这才是我们所说买房时的“理性决策”！