商住限购起传闻 下手前搞清楚背后这些雷
2017-02-28 10:00:23 来源：搜狐焦点网
商住房到底值不值得购买呢？不妨从以下几点进行衡量。
商住房劣势
1、首付比例高，需要5成首付。
2、只能采用商业贷款，贷款年限最长10年，月供压力大。
3、产权年限只有50年。
4、不能落户，也没有学区划分。
5、商业用电用水，未通燃气，不能使用明火做饭。
6、商和住结合，进出人员杂乱，商户营业时间晚，会严重扰民，且存在消防安全隐患。
7、公摊大，实际使用率低。
8、升值速度慢，后期转手卖出各方面的税费比较高。
二手商住房交易税费成本
1、增值税及附加
增值税及附加的税率为5.6%，税基是上次交易价格与本次交易价格之间的差值。
增值税及附加=差值/(1+5%)×5.6%
2、印花税
如果网签价格是税基，那么税基就是本次网签价格与上次网签价格之间的差额，税率是0.05%。
如果指导价是税基，那么税基就是指导价，印花税等于=指导价/(1+5%)×0.05%。
3、个税
如果网签价大于指导价，个税税基就是网签价扣除的相关税费，这些税费含原价格、增值税、贷款成本、印花税和土地增值税等，税率是20%。
如果网签价小于指导价，个税税基就是指导价扣除相关税费，税率也是20%。
4、契税
契税的税率一律为3%，税基的确定方式同上。
5、土地增值税
普通住宅目前暂不涉及此项税收。土地增值税的税率不固定，要根据增值额与扣除项目金之间的比值来确定。一般年限越长，商住房的土地增值税越少。
以2009年成交价100万元，契税3万元的北京商住房为例，如果现在网签价格为135万元，套用以上公式，该套房进行二手房交易时所需缴纳的税费如下：
增值税18667元、个税59945元、印花税675元、土地增值税44918元，共计124205元。
