“商住限购”？ 下手前搞清楚背后雷区
2017-03-08 09:57:36 来源：搜狐焦点网
有传言说，“目前具体方案在讨论中，两会后可能会下文。”
近段时间，随着“商住限购”传言四起，商住市场迎来火爆行情。房山和门头沟区域由于目前在售商住项目比较多，成为此次限购传言的热点区域。
和讯房产获悉，上周末，房山某项目加推300套商住房，25号当晚通知客户排卡，26号一早，项目售楼处被前来排卡的客户围得水泄不通，最终300多套房源全部售罄。
不过，商住市场的热度并非普遍现象。从有的商住项目反馈看，并未因限购传言而销量增加。有销售人员坦言，“还未收到要实施限购的消息，也有听到限购传闻来看房的，但并不多。”
对于有投资需求的购房者而言，无论最终限购之狼会不会来，在目前住宅项目供应不足情况下，商住不失为一个不错的投资项。在投资者看来，只要商住项目位置合适，即便限购，以后注册公司也可以顺利出售。
当然，“限购”传闻下较先坐不住的当属开发商。亚豪机构统计的3月份预计入市的23个项目中，商办类项目占10多个。
商住房到底值不值得购买呢？不妨从以下几点进行衡量。
商住房劣势
1、首付比例高，需要5成首付。
2、只能采用商业贷款，贷款年限最长10年，月供压力大。
3、产权年限只有50年。
4、不能落户，也没有学区划分。
5、商业用电用水，未通燃气，不能使用明火做饭。
6、商和住结合，进出人员杂乱，商户营业时间晚，会严重扰民，且存在消防安全隐患。
7、公摊大，实际使用率低。
8、升值速度慢，后期转手卖出各方面的税费比较高。
二手商住房交易税费成本
1、增值税及附加
增值税及附加的税率为5.6%，税基是上次交易价格与本次交易价格之间的差值。
增值税及附加=差值/(1+5%)×5.6%
2、印花税
如果网签价格是税基，那么税基就是本次网签价格与上次网签价格之间的差额，税率是0.05%。
如果指导价是税基，那么税基就是指导价，印花税等于=指导价/(1+5%)×0.05%。
3、个税
如果网签价大于指导价，个税税基就是网签价扣除的相关税费，这些税费含原价格、增值税、贷款成本、印花税和土地增值税等，税率是20%。
如果网签价小于指导价，个税税基就是指导价扣除相关税费，税率也是20%。
4、契税
契税的税率一律为3%，税基的确定方式同上。
5、土地增值税
普通住宅目前暂不涉及此项税收。土地增值税的税率不固定，要根据增值额与扣除项目金之间的比值来确定。一般年限越长，商住房的土地增值税越少。
以2009年成交价100万元，契税3万元的北京商住房为例，如果现在网签价格为135万元，套用以上公式，该套房进行二手房交易时所需缴纳的税费如下：
增值税18667元、个税59945元、印花税675元、土地增值税44918元，共计124205元。
