二手房购房合同中的违约责任你了解多少？
2015-11-10 17:00:00 来源：搜狐焦点网
违约责任是违反合同的民事责任的简称，是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。
实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款;有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。那么，关于二手房购房合同中的违约责任你了解多少呢？
购买二手房约定违约责任时应注意以下几点：
1、合同义务的履行时限必须是简单易定的日期，尽量避免抽象的“之前”“之后”表述。
2、每项主要义务均应有违约责任一一对应。
3、违约责任承担方式应优选违约金，数额应考虑违约造成的损失，但以不超过总房款的20%为宜，因为违约金被认为过高时法院会依法调低，反而又处于不确定状态。
4、应约定如解除合同，买方支付占用房屋期间使用费用的计算方法以及卖方承担买方装修损失的计算依据。另外，守约方主张权利的成本如诉讼费、律师费也可约定由违约方承担。
总之，在二手房交易中坚持以上原则，严格确认产权情况、交易程序和违约责任，将大大降低买卖双方的交易风险，特别是买方的风险。
违约责任的形态有哪几种?
1、不能履行。
又叫给付不能，是指债务人在客观上已经没有履行能力，或者法律禁止债务的履行。
2、 延迟履行。
又称债务人延迟或者逾期履行，指债务人能够履行，但在履行期限届满时却未履行债务的现象。其构成要件为：存在有效的债务;能够履行;债务履行期徒过而债务人未履行;债务人未履行不具有正当事由。是否构成延迟履行，履行期限具有重要意义。
3、不完全履行。
是指债务人虽然履行了债务，但其履行不符合债务的本旨，包括标的物的品种、规格、型号、数量、质量、运输的方法、包装方法等不符合合同约定等。不完全履行与否，以何时为确定标准?应以履行期限届满仍未消除缺陷或者另行给付时为准。
4、拒绝履行。
拒绝履行是债务人对债权人表示不履行合同。这种表示一般为明示的，也可以是默示的。例
5、债权人延迟。
债权人延迟或者成受领延迟，是指债权人对于以提供的给付，未为受领或者未为其他给付完成所必须的协力的事实。
