庄里人签订购房合同要当心 这些条款不能少
2017-03-13 11:41:23 来源：搜狐焦点网
二手房买卖合同是二手房买卖过程中最重要的法律文件，二手房与新房不同，二手房牵扯到机房的权益。想要保障个人权益不受侵害，一些合同条款你必须注意。
买卖合同必备八项条款：
1、交易房屋基本状况：具体包括房屋位置、面积、产权证号、产权人、共有权人等。
2、房屋产权状况说明：要求卖方书面承诺房屋产权无查封、无债务纠纷，共有权人同意出售房屋，提供的材料齐全、真实、有效，可以办理权属过户、税务登记、贷款等与交易有关的各项事宜，并保证所售房屋符合国家及北京市房屋上市交易的政策规定。如有违反卖方应当承担违约责任。
3、房屋成交价格：应当明确该成交价格是否包括装饰装修、家具家电，公共维修基金款项。如果包括前两项，应该用附件方式另行说明其具体状况。
4、付款方式：要说明是通过资金监管账户还是自行划转，是全款还是商业贷款(或公积金贷款)，贷款没获银行批准或者贷款申请额度不够的处理办法是否明确，分批付款的次数和时间是否说清楚。
5、税费负担约定：要明确约定买卖各方应当承担的税费种类，如约定不明或国家政策变化产生新的税费，由谁来负担。
6、权属转移登记：主要是哪天过户，买方交钱和过户的时间间隔不宜过长，越短越好以免夜长梦多，如果能在交款当天过户是不过了。
7、房屋交接：包括交房时间，可以先交房再过户也可以反过来，交房前卖方应当结清水电煤、暖气、物业、电话、有线电视等一切费用，交房前（后）多少天卖方应当办理户口迁出手续。同时，还要考虑交钱、过户和交房之间的衔接问题，过户以后再交房的，买方的购房款不宜在过户前全部支付给卖方。合同约定房屋交验完毕、各项费用结清以后再支付剩余尾款，这笔款项哪怕只有一两万，也能起到约束卖方的作用。
8、违约责任：包括卖方逾期交房、逾期办理过户手续或者权属产生争议的违约处理，卖方一房多卖的特别处理办法，买方逾期付款违约处理等等。违约金的违约数额也有一定技巧， 我认为不宜过低，低了对卖方就没有约束力。此外律师还需关注违约金与定金条款的竞合问题。
保障买方权益的四大条款
1、公共维修基金过户：公共维修基金做不到随房转移，且不会随着房屋产权转移自动转到买方名下，买方必须办理公共维修基金的过户手续（在房屋所在区县的管理部门办理）。另外，补充协议还应当约定双方共同办理公共维修基金的时间。
2、一房二卖的特别处理：我们可以参考以下款项，“出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当退还买受人全部已付款，按照约定利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。”
3、关于网签的约定：网签相当于在房屋管理部门将您的买卖协议备案，并在互联网上公示，一定程度上有利于避免开发商一房二卖。建议买方跟卖方书面约定双方同意向房屋所在地的房管部门进行网签，写好网签时间。
4、各种法律文件之间的冲突解决办法：二手房需签署的法律文件很多（定金合同、居间合同、买卖合同、补充协议等）。建议您与对方明确定金合同、居间合同如与买卖合同发生冲突，以买卖合同为准；另外，补充协议正是因为买卖合同有缺陷才订立的，因此补充协议要说明其他合同文本如与补充协议相冲突，以补充协议为准。
除以上四个方面，补充协议的内容还应当视具体情况而定，每一个房产交易都有自己的情况，对于付款方式、房产有无抵押、交房时间、过户时间、违约责任数额都会有不同，您要根据自己的具体情况将其加入到补充协议中。
