据经济之声《天天315》报道,北京房价高,年轻人要想在北京买套房不是件容易的事,花光全家积蓄可能只够付清首付,大多数人都需要向银行申请贷款才能买下一套房。

北京购房人李女士就是这样一位买房人,2015年她和家人商量后,花光全家积蓄、又贷款近百万在北京冠城大通百旺府楼盘买了一套期房。等了一年,开发商按时交房,但却突然通知,不管是首套房还是二套房,都要按3%交契税,还只能交给开发商,不交就不能如期收房。李女士是首次买房,根据规定,首套房只需按1.5%缴契税,她也是按1.5%准备的契税钱,现在开发商代缴却要多交一倍,李女士为此发愁不已。

李女士:我们当时签的是一个格式合同,就是说开发商代缴契税。因为对一个单独的业主来说,是不可能修改合同的,所以当时我们就签了这个合同。合同里面约定交房日期是今年的12月底,开发商按时交房了,但是他给我们发了一个文件,就是关于一些收房的程序文件说要收房时必须要交齐3%的契税,然后由开发商代交给地税。当时我就对这个有点疑问,我说我是首套房为什么要交3%呢?销售的解释是,3%是收房的条件,你必须得交3%。

《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》明确规定了,从2005年1月1日起,契税由地税机关直接征收。而且相关的新政中,也明确规定开发商不能强制代收代缴税费,或以此作为交房条件。

有业主去收房时,向开发商提出自己去缴纳契税,得到的答复出乎意料,开发商称,业主自己去交契税前,需先向开发商交清3个点的契税,否则开发商不配合办理缴税手续。开发商还称,办理完后,多收的会退还,但开发商没有明确说明何时退还。业主提供了一段录音证据资料。

业主:为什么收我们3%?

开发商:我们已经说过了我们承担阶段性担保,如果您不还钱的话是从我们公司账上直接扣钱的。

业主:这个和契税有什么关系?我就想问,我自己去交1.5%的时候,你为什么还要押3%?这个道理在哪里?

开发商:我们给你代交的时候,如果你符合1.5%,我们给你交1.5,剩下1.5退给您。

业主:我们所有的人收房都只准备了当时首套1.5%的契税钱,没有钱再交别的。

开发商:您的诉求我知道了,但是按照这个合同确实是这样的。

业主:我是首套房。

开发商:我们不能确定您是首套。

业主:不能确定,我们可以自己去交了再来收。

业主:你为什么非要把这活揽在自己身上,我们可以自己去交。

在这之后,业主们向房管、地税等多个部门递交了投诉信,多个部门找开发商和业主代表约谈沟通,但到目前为止,开发商还没有对如何缴纳契税问题做出明确答复。

现在开发商是否还在以强制代收契税作为新房交付条件?记者昨天以业主身份拨通了北京冠城大通百旺府楼盘售楼处的电话。客服给出的答复依旧是,不管是首套房还是二套房,都得先交齐3个点的契税,才给钥匙。不向开发商交清3个点的契税,你也交不了1.5的契税。

开发商客服:无论是首套还是二套都收3%,您不交三个点契税您收不了房,您不交我们3%您肯定是交不了1.5的,因为您还得需要我们这边给您出具一套资料。这是规定,就没有规定自己去交的这一说。收房的时候也有业主来反映这个问题,但是应该是不会妥协,所以有些客户也直接收了。

向《天天315》反馈问题的一些业主说,他们也很想赶紧收房,但契税到底该怎么交,交给谁,这些问题没有解决前,他们不敢收,担心仓促收房,后患无穷。

业主:像我们排名前列代在北京打拼的人应该很多都是这样,就是双方父母可能把自己存的那些钱都拿来当首付,我们本来就只有这些钱都拿过来买房了,现在开发商希望我们再拿几十万出来放在他那儿放1-2年。我们的业主也是有两种考虑,一个是这样算下来,如果按照开发商的交法,除了3%的契税钱压在他们那里,我们自己还要再拿1.5%,这样我们就是要准备4.5%的契税权,这其实是很大的一笔资金。这笔钱要放在开发商那里一两年,谁监管这笔钱,万一开发商挪作他用,房产本办不下来怎么办?第二,还有一部分业主觉得,按照住建委的规定,他们没有权利强制代表契税,而且契税的政策也在不断变化。开发商可能一两年后才帮你交,那时候的政策是什么我们可能都不知道,这也是我们所担心的。

记者昨天也拨通了开发商方面负责处理业主投诉的工作人员张勇的电话,对于业主能否自己去缴纳契税等问题,张勇回复,开发商方面1月10号前会给出明确答复。

张勇:我们这边已经跟业主沟通完了,我们统一会在1月10日之前给业主一个满意的回复,我们现在给不了您回复,因为这两天我们一直都集中在现场收房,1月10日之前肯定给您一个满意的回复,业主暂时先不收房,然后等我们回复。

开发商主动代缴契税背后暗藏的那些猫腻?记者调查后发现,现在不少楼盘在交房时,都存在开发商以强制代收契税作为新房交付条件,而且大部分都要求业主缴纳3个点的契税。这笔钱被开发商视为无息贷款,甚至可以白用达两年。这种代收代缴方式,其实已经存在很久,属于房地产销售领域的潜规则,原来叫代征,10多年前就已经被有关部门叫停,现在开发商又将名称改成代缴,并在购房合同中增加一个委托代缴条款后又开始肆无忌惮的强制代收代缴税费。

这些开发商如此肆意妄为,底气到底在哪里?到底是谁在为他们保驾护航?关于这一案例,北京市律师协会消费者权益法律专业委员会主任芦云和北京潮阳律师事务所律师裘叶进行了探讨与分析。

芦云:这确实是一个现实问题,而且这个也是在开发商这么多年来一直被诟病的一个行业的潜规则。其实我们都知道,开发商是没有资格去代征的,这个已经在10多年前就已经被有关部门叫停了。他又把它变成了代缴,代缴我们知道前提是你必须有委托人的授权,我要求你去或者我请你去帮我代缴,你才能帮我代缴。现在很多开发商就堂而皇之的把原来政府发布的合同示范文本一改头换面,改到了购房合同里头,而且他就明确告诉你说这个不能改,都是格式合同的。所以这一点对我们的购房人非常不利,而且这一点实际上就是我们刚才在节目里介绍的,它是作为一种变相的一种强制的手段去进行了代收代缴,而这种方式实际上已经被我们国家,或者以此作为交房的条件,这个实际上被我们国家的一些规定给明令禁止了,但是实践中我看到的除了说是有的是在收房的时候要求你交,还有更有甚者,是你在买房的时候,签订买房合同的时候他就要求把这个税交了,从你买房签合同一直到期房交房,我们知道少的可能一年半年,多的可能两三年,那么这段时间一直都是在无息使用的。

经济之声:北京楼市属于卖方市场,业主们说签合同的时候,看到这种明显对开发商有利的条款,有疑问但直到签完合同也没敢问。业主现在能否依据合同法解除委托关系条款,解除房屋预售合同中的代缴委托关系?

芦云:一个是我们在买房的时候很多消费者不知情。很多人可能就认为我买房的时候就得把这个税交给开发商,这个占一部分。还有一部分消费者他可能知道,但是就像刚才主持人所提到的,他可能有的不敢问,或者有的把注意力放到了房价,或者放到了户型其他的方面,而把这个点就给忽略了。另外一方面,开发商在资金使用和监管上,确实在这个部分是一个少有。我们想除了这个需要交的这个契税之外,有的时候在签订合同的时候,他还要交维修基金,那么这也是很大的一笔款项,这笔钱交给了开发商之后,实际上这个资金的监管是少有的,也就是说他拿去做其他的投资或者搞其他的资金链断裂挪为他用,这个都是所有的消费者没有办法去把控的,而一旦出现了资金链断裂,或者他拿这个资金去做其他的投资使用,高于将来能给消费者去进行违约赔付金额的话,这么大一笔资金,开发商显然会利用去做其他的事情,而这样的情况下就会导致消费者可能是最后无论是维修基金还是契税这个方面都会受到很大的损失,特别是北京这个房价这么高的情况之下,无论是按3个点,1个点,2个点,1.5个点,这个金额都是相当大的,而这个资金的监管是少有的。

我认为业主现在是可以依据合同法解除委托关系条款,解除房屋预售合同中的代缴委托关系,这里面涉及到两个问题,一个是他不能强制代收也不能代征,这已经是我们国家法律和各项规定所明令禁止的。剩下的一种可能性就是我委托你收,既然是委托关系,我就可以解除委托,对此开发商是无权干涉的。

经济之声:有业主认为,开发商代收契税也可以,但如何防范延迟缴费,或其他风险?如果开发商将契税攥在手里较长时间,算不算违法占款?一旦出现这种情况,业主怎么维权?

裘叶:如果说开发商收了契税以后,排名前列他没有按照约定去缴纳这个,向税务部门去缴纳这个税款;第二或者说他有了其他用途,刚才像芦云女士说的,他可能去干点别的什么时候,然后迟延缴纳了,那这种情况,像如果他迟延缴纳的情况下,那他可能会产生一个预期缴纳房产证的,就像业主缴纳房产证的这种违约责任,这个违约责任是在条款当中肯定会有规定的。

但是现在,其实业主最担心的是什么,因为我们确实不乏见到过很多开发商等到办房产证的时候人去楼空了,就办不了了,实际上最后如果业主你还要办房产证,因为税务机关他没有收到相应的契税,他是不可能给你,你不可能拿着这个契税的凭证跑到房管部门去给你办产权证,也意味着说我业主要重新自己来缴纳这笔费用,其实这个我觉得风险点较大的一个。就迟延缴费可能还是一个,因为有合同约定会有一个违约责任,但是如果他完全就这笔款项不知去向了,最终没有了,而且开发商可能也找不到了,跑路了,这种情况其实对于消费者来说,这个问题是较大的。

经济之声:我们的记者调查发现,现在不少楼盘在交房的时候都存在开发商以强制代收契税作为新房的一个交付条件,而且大部分都是要求业主按照3个点来缴契税。这笔钱被开发商视为是无息贷款,甚至可以白用达两年。那这样的一个代缴方式,现在非常遗憾的是成为房地产销售领域的一个潜规则。这样的问题有没有人管?该哪个部门来管?

芦云:我说一个我自己的真实经历,我确实就是在买房,在签订买房合同的时候,遇到过开发商要求我,说你必须要3个点的契税都交齐了,我说这个应该是到时候办房产证的时候交。他说这就是合同,合同就得这么写,合同这么写你就得这么交。我说你这个是格式合同?他说你要签就是这个合同,你也没有权利改。所以我想,作为这个我们专门从事法律人员的,即使看到这一点,你可能在买的时候,你也没有办法去跟他抗衡,那么其实最后也就是一种妥协,可能更多的消费者在买房过程中,都会遇到类似的问题。

其实这个监管的问题我认为是两个方面:一个是我们刚才能不能收已经讲过了;第二个是收多少。如果说我委托你代收,而实际应该缴纳的是1.5%,那么你就没权利收到我3个点,那我委托你收的钱,应该与实际缴纳的钱是一致的,而且实际上我们在买房过程中,最后还有一个面积的最终确定,因为实际交房和预售的时候可能面积出现一个偏差,所以这个税款是以最后交房确定的面积去计算的,所以这个时候还会有一个偏差。所以收多少的问题上,实际上是存在一个模糊的界定。第二个就是我可以委托你交,那么像刚才裘律师所介绍的,在一定期限内,你给我把这个钱交了,即使有一些违约责任我也同意。但是这已经是我让步到了最底的底线了,你不能说将来你拿着这个钱,你跑路了,你资金链断裂了,你做别的事情了,那我房产证办不下来,契税你圈跑了,最后消费者是就是两手空,什么都没有,那么这个责任究竟是由谁来监管?我觉得目前,排名前列个我们房产部门是不是对这个地方有一个行业的,整体的重新的规划和监管;第二个税务部门是不是也应该在这里面有所作为,那么既然你税务部门已经说了,这个不能够进行强制的去征缴和强制的去代收,那么这个开发商依然去收了开发商的这部分钱,这里面可能还存在一个衔接的问题。

经济之声:《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》里明确规定了,从2005年1月1日起,契税由地税机关直接征收。而且相关的新政中,也明确规定开发商不能强制代收代缴税费,或以此作为交房条件。这都是可以明确规定过的,但是我们现在看到的是一些开发商如此的肆意妄为,他们的底气到底从哪来的,这类问题到底应该怎么解决?

裘叶:首先我个人认为,违法成本低,这种做法才会变成一种行业内的潜规则,或者说根据就没有部门去监管,没有监管那就意味着有可能发生风险。所以说我们也是希望说,相关部门能不能像对待预收房款,预付款那样的,你有一个渠道来进行监管,再比如说你在银行开一个监管账户,你这个监管账户里的钱是不允许划走的,你必须要专款专用等等,有这么一个手段来监管这笔钱的话,那对于业主来说也可以更放心、更安心一点。第二就是说我们也要提示,其实在北京市的示范文本、预收合同也好,现房合同当中,关于房屋交付来说,其实范本合同只规定了三条:排名前列条就是说房屋竣工验收的手续,这是一个必须要有的;第二是房屋的实测面积报告,这也是必须要有;第三个应该是开发商承诺的相关的配套设施,这个是公示的示范文本当中明确规定是不允许改的,剩下那几条都是可以双方进行更改的。

芦云:我非常认可刚才裘律师刚才提到的这个监管问题,另外一个我就觉得,像我们现在大多数的业主,可能没有这种积极维权的这样一个途径或者思路,那么我们这个案件这些业主,我觉得这个做法倒是值得称赞的,一个是他我可以委托你或者我可以不用委托你,这是一个消费者或者业主的一个选择权,第二个就是说我委托你也好,那么金额也应当与国家规定的金额点数是一致的,而不能去多收,如果多收,这里面不仅要涉及到一个违规收费,而且还涉及到一个多收费,多出来的这一部分钱,又没有资金监管,我觉得这个对于国家监管部门是一个挑战,而且对于我们业主,对于消费者将来交房、办房产证也是一个很大的风险。所以也希望我们的业主、消费者在购买房屋的时候,如果要遇到契税代收代缴这样的问题,要积极主动地去维权。