买卖二手房,是不是评估价越高就越好呢?

2017-04-06 17:39:23   来源:搜狐焦点网

现在买房是越来越难了,因为有些城市除了限购,现在还限贷了!首付比例也是高了不只一点点啊!那这是规定无法避免,只能接受。但是为何买二手房时首付实付款会比规定的值高啊!相信很多购买二手房的都会有此疑问,下面来解答一下。



  • 以例子来说明一下:

一套二手房的报价为80万元,如果我们按照首付2成来计算的话,就是需要16万元,再加上4万元的税费(当房子满五少有,好省去个税与增值税),那么这样算来准备个20多万应该绰绰有余了!

但是,当实际需要付首付时却被告知起码得准备28万元,中介最终给予的首付价格为何会多了点呢?

原来,BANK对该房屋的评估价是65万,可贷款额度至多为8成,即52万(65*0.8)。房屋售价是80万,而可贷款额度至多为52万,意味着至少要准备28万的首付款了。

这里的二手房为首套首贷,但却难以执行较低首付标准,实际的首付比例往往比规定的较低首付比例要高很多,造成这种现象,主要的原因就是银行对该房屋的评估价达不到客户实际的购买价。

  • 那么,是不是评估价越高就越好呢?

评估价影响贷款的额度和税费的多少。一般来说,二手房的评估价格越高,贷款的额度也就越大,实际支付的首付款就可以少一点。评估价还影响交易的税费,增值税、契税、个税的缴纳,都是在评估价的基础上,乘以对应的比例,评估价越高,缴纳的税费也越多。简单的说,评估价低,意味着缴纳的税费少,贷款的额度小,首付款方面,需要多掏点现金;评估价高,意味着缴纳的税费高,可贷款的额度高,实际支付的首付款可以少一点。评估价过高或者过低,都不好,因为对于买房人来说,意味着要么是多缴纳税费,要么就是多缴纳首付款。所以,评估价适中比较好。

  • 影响评估价的因素有哪些?

二手房评估价:采取房产价格评估的市场比较法,通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格,以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理,换算出具体某个楼盘的平均单价。

然后结合待评估房屋的实际情况,包括面积、楼层、朝向、装修状况、户型、房龄、楼栋所处的位置、小区景观,以及其它因素,计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。

所以呢,在买房的时候,同一地段,建议不要选择房龄过老的房屋,房屋自修建完毕后,就进入了折旧期。银行对二手房进行评估时,会考虑房屋的折旧率。