买卖二手房，是不是评估价越高就越好呢？
2017-04-06 17:39:23 来源：搜狐焦点网
现在买房是越来越难了，因为有些城市除了限购，现在还限贷了！首付比例也是高了不只一点点啊！那这是规定无法避免，只能接受。但是为何买二手房时首付实付款会比规定的值高啊！相信很多购买二手房的都会有此疑问，下面来解答一下。
以例子来说明一下：
一套二手房的报价为80万元，如果我们按照首付2成来计算的话，就是需要16万元，再加上4万元的税费（当房子满五少有，好省去个税与增值税），那么这样算来准备个20多万应该绰绰有余了！
但是，当实际需要付首付时却被告知起码得准备28万元，中介最终给予的首付价格为何会多了点呢？
原来，BANK对该房屋的评估价是65万，可贷款额度至多为8成，即52万（65*0.8）。房屋售价是80万，而可贷款额度至多为52万，意味着至少要准备28万的首付款了。
这里的二手房为首套首贷，但却难以执行较低首付标准，实际的首付比例往往比规定的较低首付比例要高很多，造成这种现象，主要的原因就是银行对该房屋的评估价达不到客户实际的购买价。
那么，是不是评估价越高就越好呢？
评估价影响贷款的额度和税费的多少。一般来说，二手房的评估价格越高，贷款的额度也就越大，实际支付的首付款就可以少一点。评估价还影响交易的税费，增值税、契税、个税的缴纳，都是在评估价的基础上，乘以对应的比例，评估价越高，缴纳的税费也越多。简单的说，评估价低，意味着缴纳的税费少，贷款的额度小，首付款方面，需要多掏点现金；评估价高，意味着缴纳的税费高，可贷款的额度高，实际支付的首付款可以少一点。评估价过高或者过低，都不好，因为对于买房人来说，意味着要么是多缴纳税费，要么就是多缴纳首付款。所以，评估价适中比较好。
影响评估价的因素有哪些？
二手房评估价：采取房产价格评估的市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理，换算出具体某个楼盘的平均单价。
然后结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、户型、房龄、楼栋所处的位置、小区景观，以及其它因素，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。
所以呢，在买房的时候，同一地段，建议不要选择房龄过老的房屋，房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。银行对二手房进行评估时，会考虑房屋的折旧率。
