酒店式公寓的土地性质通常都是40年和50年，属于商业用地，因此购买这样的酒店式公寓应当算做购入了一套商业用房，而非住宅用房。目前，按照国家的限购政策，尚仅针对住宅产权的房产，对于商业地产暂时没有限购规定。因此，如果购房者在已有一套商品住房的情况下，再买入40年或50年的商业性质的酒店式公寓，就不算是限购政策中的所谓“二套房”，也就是不受限购政策的影响。

酒店式公寓

同时，我们也看到个别物业虽然以酒店式公寓的形式建设和出售，但其土地性质却是70年，这样的酒店式公寓产品一般出现在大型精品社区中，也就是说在住宅用地之上建成，但建设形式却是酒店式公寓，这样购入物业的产证上面土地使用性质属于住宅用地。这时，购房者在已有一套住房情况下，再次购入的房屋则按照限购政策中的“二套房”来认定。 另外，购买商业性质的酒店式公寓所交契税较普通住房更高。上海某酒店式公寓售楼经理告诉记者，通常买入一手该类物业需缴纳3%的契税，而如果将该物业按照二手房出售，则累计需缴纳税款预估可达“差价部分”的40%左右，税费颇高。

房贷问题，与“贷款记录”有关 为求证广告语中普遍出现的酒店式公寓不限贷问题，记者向建设银行、工商银行等多家银行致电询问，得到的答案都是根据国家目前相关的贷款政策，购入商用物业个人贷款时，贷款5年以上的基准利率为6.8%，具体细节方面则由各具体支行解释。记者同时向专业人士询问，对方认为若购房者先前有贷款记录且尚处还款阶段，则银行方面通常会考虑购房人的具体收入情况和当前的月还款额，来确定新购房屋的还款额度。

酒店式公寓

二、何种情况适宜购买酒店式公寓 投资用途多过自住功能

酒店式公寓的最早雏形是来自欧洲，当时有一种旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的管理公司统一上门管理，兼具酒店特点和个人临时住房的性质，这种模式后来得到一定的复制和传播。今天我们通常所说的酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，它吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，可作商务办公空间使用，但其土地使用年限一般是40年和50年，属商业用地。

这种物业类型的投资用途通常多过自住属性，投资客对它倾心，因为购买后可以拥有单元产权，可自住、出租、转售。物业优势主要有总面积小、因此总价低、管家式服务等，较不适于居住的缺点则有一般不通煤气、厨房均用电、水电费及物业费都更高等。因此，通常普通百姓购房自住还是会选择普通住宅，而购买酒店式公寓的多是一些个人创业者、收入高在家时间短的单身白领、选择将购入物业出租或转售的投资客等，而选择租住在酒店式公寓中的则多为在沪商务旅游的短期居住者或以此为办公基地的创业者及SOHO一族等。

三，购买酒店式公寓一般注意事项 选购酒店式公寓注意事项

即便是以投资为目的购入酒店式公寓，而非用做自住，也需注意选购酒店式公寓的一些基本事项，尽量避免风险，增加盈利的可能。 首先需要了解，酒店式公寓通常由于公共走廊长，分摊的公共面积多，使其得房率相对较低，一般都不到70%。同时，由于酒店式公寓的土地性质是商业，所以支付的交易费用要比公寓多。

另外，酒店式公寓还很有可能存在着房间功能差、朝南房间少、住户数量多、小区规模小等问题。在市场上，同质化竞争的加剧、物业本身的规划设计问题、定价或预期租金与市场本身及其升值空间的脱离等主客观因素，都可能对投资收益产生影响。

四、搅乱视线的广告宣传 8%的投资回报率，有那么高吗？

即便是现在打开您眼前的搜索引擎，肯定也有不少关于酒店式公寓高回报率的广告宣传，而对于投资者来说，投资回报率是一个十分关键的关注点。那么，针对随意搜索就可看到的8%的酒店式公寓的投资回报率，我们该如何客观理解和判断呢？

记者咨询了一位商业地产物业的营销人员，这位销售人员表示，作为商业物业来说5%左右的投资回报率其实已经算是很高了，而且市场上所说的投资回报率一般都是开发商或者销售人员的单方解释，并不一定完全真实，甚至很多实际上都存在着一定的“水分”。而更有酒店式公寓通过一定年限的承诺回报率把均价提高一倍，即使给你几年回报，其实仍是“负资产”。 所以在很多投资“老手”看来，很多高回报率甚至超高回报率反而比较“可疑”，虽然投资者普遍容易被高回报率诱惑，但是吹嘘出来的高回报率却恰有可能是一个可怕的陷阱。对此，购置酒店式公寓的置业者应当对物业所在地段、产品价格与价值、品牌管理等方面有一个全面的评估，以免仅仅被高回报率所惑。

酒店式公寓

五、可能出现的投资风险——安全投资最重要！ “售后返租”可信吗？

这些年，随着调控政策对住宅市场的“特别关照”，酒店式公寓这类商业物业异军突起，供应量放大的同时也对越来越多手握“热钱”的投资客产生了不少吸引力。我们可以看到很多酒店式公寓也常常以“售后返租”等形式吸引更多的置业客户，比如承诺在业主购买后的几年内由开发商以售后返租的形式，每年给业主以一定的回报，称可保证业主的稳定收益。 不过，我们也同时看到通过这种形式购房后，业主遇到问题的案例也比较多，比如就有案例是一位购房者购置了某酒店式公寓之时，协定由开发商以售后返租租赁的方式经营8年，每年将给业主总购房款10%的回报，8年后，业主可以自行选择继续包租或者由开发商回购。

但由于购房者购买时酒店式公寓还未完全建成，而三年后原本定期到账的“返利”却因故突然停止，项目的开发商也发生了变更，现在的开发商因无法继续提供“返利”意欲以购房者购置当初的原价回购该酒店式公寓。这样一来，购房者显然不能享受到三年间房产的增值，也带来了处理后续事宜的诸多麻烦。

实际上，国家法律对于“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”情况是有法律制裁的，但是即使是有手续、有真实房产的“售后返租”项目，置业者也应该多留个心眼，了解清楚开发商资质等关键性信息，并且随时关注项目的建设和经营进度。