二手房买卖合同/居间合同签订需做哪些调查？
2015-10-12 10:45:00 来源：搜狐焦点网
在实际的二手房交易中，很多买方将过多的注意力用在了房产价值的高低上，却不对交易问题进行详细的考虑，更是对二手房买卖合同知之甚少。但是二手房买卖合同或者是居间和同的签订以及签订之前的调查是马虎不得的，稍有不慎也许就会上当受骗。
一、买方需对卖方有全面了解：
1、查看产权所有人的身份证件；
2、房屋产权证上的产权所有人是否有其他人。如果有，需要调查共有人是否全部同意。在签订二手房买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过国家公证处公证过的委托书和代理人身份证件，由委托书中明确注明由受托方替其签署何种协议，以及受托方的代理权限。
二、对交易房屋的调查：
1、卖方提供的房屋产权证是否属实?
2、房屋面积多大?
3、该房屋用途(以产权证上记录为准)是办公还是居住，或是其他?
4、该房屋是否存在被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的情形?
5、该二手房是否已设定抵押?
我国《中华人民共和国担保法》中有规定：在房屋抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人须通知抵押权人并告知受让人的，否则转让行为无效。如果卖方已将该房产抵押给第三方，那么在转让该房产时，必须通知第三方并明确告知买方此房已设定抵押，转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此二手房才可以进行交易及过户。
6、是否存在租赁情况?
常言说“买卖不破租赁”。如果该二手房已经出租，则需要卖房人提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时买方还要查询卖房人与该二手房的承租方所签订的租赁合同是否登记备案?法律规定，转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经在房地产产权主管部门依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。这个规定的意思是卖房人出售已经出租的房地产，因该二手房存在租赁合同登记备案的，则租赁合同由买方继续履行。也就是说：假如买方购买该房产的人是为了投资，这类带租约的二手房是比较适合的;如果买方购买该二手房是为了自己居住，这种带有已经租赁备案登记的房产会对买方造成较大影响。
