4.18西安调控升级 首付提高无力购房怎么办？
2017-04-18 17:30:58 来源：搜狐焦点网
2017年4月18日下午4点，西安市住房保障和房屋管理局召开新闻发布会，发布西安房地产市场新政策：商业贷款首套房首付不低于30% ，二套房不低于40%，第三套房则不能贷款，公积金贷款首套房首付比例不低于25%。政策刚一发布，就有购房者咨询小编他买的房子正在进行贷款审批要怎么办，目前房管局并未就相关政策如何执行作出详细的说明，下面结合其余城市案例和小编的经验来谈谈这个问题的看法，如果与政策执行细则有出入，各位购房者届时参考官方版的说明。
情况一：新政时已经进行网签，但是购房贷款尚未审批下来。据小编的经验，以往调控并不是简单粗暴的一刀切，在政策出台当天就按照新政执行，而是给已经办理买房手续的购房者有一个缓冲时间，往往就是以网签时间为准。也就是说已经网签的购房者可以按照旧政策来执行。所以小编觉得已经进行网签备案，但是贷款尚未发放到手里这部分购房者，担心程度可以稍微减少一点点。
情况二：刚交首付，尚未进行网签的购房者。小编觉得这部分购房者可能是目前受影响比较大的人群。如果首付提高，还想继续买房、有能力按照新政策购房的土豪购房者多准备些购房首付即可。对首付提高、无力购房的这部分购房者，此时可能会担心已经交给开发商的首付还能不能退还？这里小编还是想说，以房管局具体解释细则为准。下面小编给大家分享一则去年南京限购后出现的同样事例，也不排除西安会照此执行。
10月5日，南京再次进行房地产调控增加购房新房首付款比例。不少市民在已经签订购房买卖合同、支付首付款后遇到政策调整，资金压力过大想取消购房退回首付。对此，工商部门也提醒消费者，因政策原因影响购房者履约能力导致合同不能履行，购房者不负违约责任，已交首付款可退回。
今年9月底，市民李先生购买了一套商品房，按照当时首付35%的政策，与开发商签订购房买卖合同并支付79.7万元首付款。但10月5日调整政策出台还有，首付款比例由35%上调至50%，李先生还需要增加34.46万元的首付款。他无力承担这么多的首付款，想取消购房，退回首付，但遭开发商拒绝。他随后向市长信箱提出退还首付的请求。
在纠纷调解中，工商工作人员向开发商提出，政府政策以提高首付比例等方式对购房者的贷款条件进行了限制，从而影响了购房者的履约能力，导致合同不能履行，此种情形属于《合同法》上的情势变更。情势变更是合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。政府政策就是属于“不可归责于双方当事人的原因”，因此消费者可以主张解除合同，不负违约责任，同时开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买房人。
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