投资买房，还行得通吗？
2017-04-25 11:48:33 来源：搜狐焦点网
房价到了现在这个阶段，已经没有较高，只有更高了。拿北京为例，2016年9月出台了新一轮房产限购政策，但到了2017年初一看，房价竟然还在涨。当然管理层也不是白给的，2017年3月一轮超级限购组合拳，短期应该会把房价压下去了。
很多城市已经把“房价不增长”作为政治目标，可见未来房价整体上涨的预期基本被浇灭。不过，在国内投资渠道依然极度狭窄的背景下，房产投资，还是位居所有方式的排名前列位。而且，从世界超级大都市的房价走势来看，长期依然是看涨的。那么，如果现在还要买房，改怎么买，去哪里买？
首先肯定是要先看经济状况了，一个经济停滞不前甚至破烂不堪的环境，房价上涨简直是天方夜谭。经济增长，大家财富增长，房价才会上涨。1995年，全国GDP大概在6万亿左右，2015年中国的GDP是67万亿，增长了11倍。过去20年，宏观经济平均增长率为10%，如果考虑到通胀，名义增长率大概在15%左右。在1995年，我国人均可支配收入是4000元，而在2014年，这个数字达到了29000元，20年增长了7倍。房价的上涨速度也基本吻合经济的发展趋势，但房价上涨速度明显高于居民收入增长速度，说明房价增长速度过快了，需要理性回归。
其次我们要看市场的利率水平，这对于房价来说至关重要。过去20年，中国GDP平均保持15%的增长速度，但是基础利率是7%。这意味着只要借到钱，基本上就能赚到钱，更何况很多时候房贷可以在基准利率的基础上打折。要知道，国企、一部分上市公司、知名外企、普通的民企，根本借不到这么便宜的钱，能借到房贷是一个普通人分享利息红利的少有办法。在高速增长的经济体里面，能以这么低的利息借到钱，基本上稳赚不赔。因此，在各种限购政策中，一定少不了“利率”。
我们接下来要看的是土地，虽然土地跟普通人相距太远，但要想从房地产中再赚到钱，不看土地是不行的。为什么北京的房价这么高？饥饿供地。为什么上海的房价这么高？饥饿供地。因此，要控制房价，土地供应也非常重要。如果我们看到哪个城市，土地供应量突然放大，那接下来几年，房价也许会平稳；而如果哪些城市土地供应量骤然缩减，机会可能就来了。
最后，我们要看人口。人口与房价趋势的对应关系，我们在之前的杂志中有过分析。一线城市和部分二线城市，能够吸引跨区域的人口流入。比如北京吸引东北、华北和西北地区的人口流入，上海吸引华东地区的人口流入，广州和深圳吸引华南地区的人口流入。二线城市中，省会城市基本能够吸引本省人口的流入，而一些计划单列市，如厦门吸引力跟福州差不多，青岛对本省人的吸引力跟济南差不多，大连的吸引力跟沈阳差不多等等。其他的城市称之为三、四线城市，它们的人口能够保持不减少或者停滞是常态。一线城市为什么房价增长的较快？以上海为例，从1999年到2015年，这16年间上海整个人口增加了900万，900万人口放到任何一个世界上都是很大的城市，差不多每年流入将近60万人口。北京也与此相仿，这种巨量的人口流入也带来了对住房的需求。一线城市的人口增幅是较大的，房价自然是涨得最多的；二线城市次之，房价也会涨，但涨幅不如一线城市；而三四线城市，不用说，涨幅空间非常有限。
除此之外，政策和气候对房价的影响也越来越明显。靠近北京的通州、燕郊，受政策影响房价涨幅很大。而由于北方雾霾近年严重，海南的房价攀升明显。
经过以上分析，今后买房要去哪里，心理有数了没？
