前言

东莞实施限购近两个月，东莞楼市也开始进入调整期，购房者在买房时更应该谨慎应对。面对明年可能会加大的销售压力，开发商的各种广告促销活动也即将到来，面对五花八门的广告宣传诱惑，购房者要擦亮双眼，保留好证据，避免购房后出现纠纷。同时，还应该密切关注相关部门、银行的政策变化，避免买房时出现纠纷，造成经济上的损失。

日前，楼三姐从东莞法院等相关部门找来购房案例，以案说法，提醒您在买房时需要注意的一些问题。

01

开发商延迟交楼，业主反败诉

开发商延迟交楼，徐先生（化名）起诉开发商追讨违约金，却因为延误了诉讼时效反而败诉。

2007年底，徐先生在樟木头购买了一套商品房，并和开发商约定好2008年9月1日交楼，然而开发商泰安城公司在2008年12月8日才通过了该楼盘的验收，并于2009年9月1日通知徐先生收楼。

随后，徐先生在收楼时提出楼房有漏水问题，拒绝收楼。在协商未果的情况下，2014年，徐先生起诉开发商，要求赔偿延迟交楼违约金。

然而，虽然确认了开发商延迟交楼的违约事实，但是徐先生最终却仍然败诉了。去年，法院终审时表示，泰安城公司未按合同约定交付房屋给徐先生事实清楚，法院予以认定，泰安城公司依约应承担违约责任。泰安城公司承担违约责任的起止日期应为2008年9月1日至2009年9月1日。

但是，由于徐先生于2009年9月1日后无办理房屋交付手续，诉讼中又未能提供案涉房屋存在严重质量问题可致其拒收楼的证据，泰安城公司在2009年9月1日后不存在不予交楼的情形，故徐先生诉求泰安城公司交付符合质量要求的房屋缺乏依据，法院不予支持。

更重要的是，在2009年9月2日起至2011年9月1日止的两年期间内，徐先生应知其权利被侵害，应向泰安城公司主张权利，但徐先生于2014年3月27日才起诉泰安城公司，要求泰安城公司支付逾期交房违约金，且无合法有效的证据证明存在违约金存在诉讼时效中断的情形，徐先生对违约金的诉求已超诉讼时效，终审法院驳回了徐先生要求开发商赔偿违约金的诉求。

提醒：

购房者买房时如果存在纠纷，除了要保留好证据外，也要记得注意诉讼时效。从本案例来看，诉讼时效为两年时间，如果超过诉讼时效，购房者将有可能不能维护自己的合法权益。

02

公摊面积少了17平方米，她成功讨回22.6万元房款

购买商铺时合同显示的建筑面积是104.78平方米，办理房产证后发现只有80多平方米，虽然套内面积相差不大，但是公摊的面积却少了17平方米。业主张女士向开发商成功追回了约22.6万元房款。

2006年，张女士在黄江购买了一套商铺，她和黄江房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定该商品房合同约定的建筑面积为104.78平方米，套内建筑面积为83.62平方米，公共部位和公用房屋分摊建筑面积是21.16平方米。同时双方还约定面积差距达到一定比例后，将“多退少补”。

然而，当张女士于2011年办理房产证时却发现，房产证上显示的建筑面积是87.49平方米，套内建筑面积是83.61平方米，分摊面积3.88平方米。

今年8月份，该案件进入终审，终审法院认为，张女士办理案涉房屋的房产证显示案涉房屋的实际的公摊面积比案涉合同约定的公摊面积少了17.28平方米。由于张女士已经按照案涉合同的约定交付了房屋的全部价款，她理应得到案涉合同约定的房屋建筑面积、套内建筑面积以及公摊面积，最后法院判定开发商退还房款约22.6万元。另外，由于双方未就利息部分进行约定，法院驳回了张女士对于利息部分的诉求。

提醒：

一般情况下，购房合同中都会对购买房屋面积有一定的约定，以“多退少补”的原则解决房款问题。因此购房者在购房时应该多关注一下购房合同和房产证上的合同是否一致，并且保留相关证据，当发现房产证上的面积少于购房合同一定比例时，可向开发商提出退款要求。

03

看了广告买“主题商场”，后悔想退铺？难！

因为开发商宣传打造的“主题商场”前景去买铺，最后因“主题商场”没有实现，业主以上当受骗为由要求退铺。刘女士于2013年7月花35万元购买了南城康城大厦的一套二层商铺。刘女士称，她是因为迪士尼主题才购买的这套商铺，开发商的广告宣传内容也是大力鼓吹迪士尼主题，还专门组织部分业主到香港迪士尼游玩，她认为，虽然没有将迪士尼主题内容载入商品房买卖合同，也应视为合同内容。但是最后主题商场没有打造成功，她认为开发商没有完成承诺，诉求退铺。

不过，终审法院认为， 在本案中，刘女士提供的开发商发布的宣传广告主要为首层，由于案涉的商铺位于第二层，该广告的内容并无针对案涉商铺进行具体的说明和承诺，亦无承诺返本销售，故应为要约邀请，再结合刘女士提供的宣传资料上已注明为要约邀请，故终审认为开发商发布的广告及宣传资料不构成双方签订的商品房买卖合同内容的一部分，因此不支持刘女士的退房诉求。

提醒：

投资有风险，广告宣传更是不可盲目全信。在买房前购房者应分清楚广告要约邀请还是要约，特别是开发商和销售人员的口头承诺较好能够保留证据，尽量将承诺写入购房合同中，较大限度维护自己的权益。

04

首付提高私自换银行，9万定金最终打水漂

由于银行政策调整，申请按揭贷款时首付要四成，买家陈女士未经卖方同意私自更换贷款银行，被卖家反诉要求解除买卖合同，并且已交的9万元定金也打了水漂。

买家陈女士诉称，2014年12月28日，她和卖方鲜女士签订了《房地产买卖合同》，在合同签订后，她就已经将购房定金及首期款275000元全部支付完毕，另还额外支付担保费21007元、税费6501元，但鲜女士拒不配合办理上述房屋的赎楼手续，导致担保公司赎楼不成，造成房屋相关手续时至起诉时都未有丝毫进展。陈女士认为鲜女士的行为已构成违约，因此向法院提起诉讼。

庭审中，鲜女士辩称，双方签订二手房买卖合同以后，原定10万元的定金，但陈女士仅向她支付了9万元，而且在合同签订后的次日，向她提出要求退还定金，以方便其做银行流水，申请抵押贷款。后鲜女士多次催促陈女士补足定金，并及时向银行提交按揭贷款申请，但陈女士多次恶意推迟向相关银行提交按揭贷款申请。

鲜女士经向居间方了解，得知陈女士在2015年2月9日才将申请银行按揭贷款的资料准备齐全，于2015年3月10日送交银行总部申请贷款。但是，因银行贷款政策调整，陈女士排名前列次申请银行按揭贷款只获得了6成的贷款审批，即首付要4成，陈女士未按《房地产买卖合同》的约定补足差额，而是私自更换了贷款银行，此行为并未获得鲜女士的同意，严重影响鲜女士收取购房款的进度。

法院审理查明，陈女士因自身原因迟至导致后续的银行按揭贷款手续随之延迟，已远远超出了《房地产买卖合同》关于合同签订后7个工作日内提供齐全资料的约定，已构成违约。同时私自更换贷款银行，此行为并未获得鲜女士的同意，也已构成违约。基于上述两点违约情形，法院认定陈女士已构成严重违约。

法院审理认为，鲜女士作为守约方，有权解除《房地产买卖合同》，同时，鲜女士有权按照《房地产买卖合同》的约定，没收陈女士已支付的90000元定金。

提醒：

在二手房买卖当中，如果买方因为自己的原因不能申请到银行按揭，又不愿意一次性付足房款，或者不按照合同交齐首付、定金等，按照相关规定，之前交纳给卖方的定金往往是不被退还的。随意违约很可能定金要“打水漂”，因此买房前要根据自己的实际经济情况，了解个人银行信用等种种条件后再作决定。同时，还应该密切关注有关部门和银行政策的变化，避免购房纠纷，造成不必要的经济损失。

01

房子没卖成，还赔了18.8万元违约金

收了定金没卖成房，卖家楚女士不仅要退还5万元定金，还多付了18.8万元违约金。

买家温女士诉称，2015年4月23日，温女士作为买方，楚女士作为卖方，在第三人的居间介绍下，签订了二手房买卖合同。合同签订当天，温女士向楚女生支付定金5万元、向第三人支付居间服务的必要费用4400元。2015年5月8日，买卖双方在第三人的陪同下前往银行办理公证委托、监管、按揭手续，温女士向银行提交了相关资料，但楚女士以涉案房屋的买卖合同、其居民身份证丢失需要补办为由一直拖延履行合同。经多次催促后，楚女士仍不履行合同。温女士因此向法院起诉请求判令，解除两人签订的房屋买卖合同，楚女士向温女士退还定金5万元，同时支付违约金18.8万元。

法院审理认为，在2015年5月8日因楚女士出示的身份证存在问题导致当天无法办理成功银行监管账户手续后，其应在2015年5月20日前提供有效身份证予以配合办理银行监管账户手续，但楚女士经温女士及居间公司多次催促仍无法提交有效身份证，并于2015年6月份提出退还已收定金，楚女士的这一行为已严重违反了合同约定的协助义务，导致合同无法继续履行，已构成严重违约。

最终，法院判令，解除两人签订的房屋买卖合同，三天之内，楚女士向温女士退还定金5万元，同时支付违约金18.8万元。

提醒：

去年到今年第三季度东莞楼市十分火爆，房价上涨迅速，不时出现卖家反价甚至违约不肯卖房的情况，不少买家为了买到房子只好补差价，或者接受退定。不过如果遇到“较真”的买家，要求卖家履行合同，那么卖家可能就要承担支付违约金的风险了！