2016年四季度以来房地产板块与大盘变化情况

从A股表现来看，房地产板块持续劣于大盘，但走势吻合，4月随雄安概念退潮、金融监管加码大幅“跳水”：申万房地产板块涨跌幅整体呈下跌趋势，涨跌幅平均较沪深300低9.02个百分点，且差距不断拉大。从2017年1月1日至5月10日来看，申万房地产板块中113家房企股价下跌，占比达到75.8%；27家股价上涨，占比18.1%，部分基本面优、长期趋势看好的个股股市表现坚挺。

恒生地产则在多重利好下跑赢大盘，大陆在港上市房地产公司价值得到一定修复。2017年以来，恒生地产涨跌幅平均高于恒生指数3.65个百分点。其中，2017年一季度，在估值极低、业绩极好、资金推动和行业政策支持等诸多利好下，大陆在港上市房地产公司受追捧，实现了一波上涨行情，价值得以修复。尽管4月份有所调整，但地产板块在5月以来持续走强。

可见，2017年在“量化宽松”的货币政策已经步入周期尾部、总体呈现 “稳中趋紧”的趋势下，楼市与股市并非简单的跷跷板效应，经济基本面并不支持股市出现大行情。随着房地产、股市逐步向理性、稳定性回归，资本市场仍能出现可观的行情，背后折射出资本对价值追求的回归。2017年唯有价值投资、理性投资能大行其道，有望在“稳中求进”的市场格局中获得良好的回报，其中，“基本面”、“收并购”和“区域红利”三大关键词涌现出良好的价值投资机遇：

三大关键词，

揭示2017年地产股投资主线

关键词一：基本面

图 2016年—2017年一季度全国商品房销售额及增长率

2016年，全国商品房销售额以34.8%的增长率达到历史高点11.8万亿，2017年一季度全国商品房销售额突破万亿，同比增长25.1%。国家统计局发布的2017年3月份70个大中城市住宅销售价格显示，70城市中有8个城市新建商品房住宅价格环比下降，10个城市涨幅环比回落，其他城市涨幅环比略升。整体而言，楼市步入持续降温季。

图 各层级房企2013年-2017年1季度销售额市场占有率

从行业来看，最突出的特征则是，行业集中度出现大幅“跳涨”，先进房企销售业绩飘红，基本面长期看好：2017年一季度，销售额前10企业销售额市场占有率已达31.4%，较2016年提升12.8个百分点；前100企业市场占有率已经达到60.5%。显而易见，行业“零和博弈”之下，销售额前100企业才算是真正把握住了春天；其中，销售额前30房企的市占率不断扩大，销售额31-100整体则有所缩减，企业分化态势进一步加剧。

图 2017年1-4月部分房企销售额及同比增速

先进房企2017年1-4月业绩增速一路“飘红”：碧桂园前四月销售额达到2041.6亿元，同比增长214.5%；万科、恒大销售额分别达到1921.7、1448.0亿，同比增长73.3%和63.2%；龙湖、新城控股销售额增长率高达200%、92.2%。

图：2016-2017年5月A股房地产板块与三个基本面优异个股走势

尽管A股市场上企业基本面长期以来与价值表现有所背离，但随着资本市场监管制度趋于完善，房地产市场分化加剧、马太效应进一步凸显成为大势所趋，市场由投机行为逐渐向长期价值投资转变，规模大、盈利能力强、成长潜力大、负债合理等基本面良好的大型房企将持续收获良好的销售、财务表现，盈利中长期可以期待，提升股东的投资回报率，投资价值凸显。

如，A股资本市场2016年以来整体表现低迷，申万房地产板块跌幅惨重，而基本面优异的房地产个股表现出较强的防御能力，万科、保利、金地等龙头房企股价表现明显优于房地产板块，投资价值凸显。

图：2017年一季度房企销售额与股价涨跌幅

港股资本市场本身即是价值投资为主导的资本市场，深港通实施使资金涌入港股资本市场，助推了优质蓝筹股股价的提升，而2016年及2017年以来的业绩增长使企业基本面明显转好，2017年一季度，历来被低估的房地产优质蓝筹股如恒大、碧桂园、融创和龙湖等迎来了一波小阳春，涨幅显著，明显跑赢恒生地产板块，估值有所修复。

未来，无论在A股资本市场还是港股市场，基本面优异的蓝筹地产股都将是稀有资源，投资价值将更加凸显。

关键词二：收并购

2016年以来，房地产行业加速洗牌，众多房地产上市公司通过收并购绕过供给稀缺、竞争激烈的土地市场，收购存量市场的项目股权、入股前景较好的房企等摊薄拿地成本、扩大规模，提升盈利表现。2017年，房地产收并购大潮将愈演愈烈，包括企业并购加速上演、国企央企混改全面加速下的地产重组都将显著影响房地产上市公司的业绩、内在价值及股价表现。

图：中国恒大2016年两次增持万科A股价走势（单位：元）

如恒大地产在2016年8月12日至22日排名前列次增持万科股票，耗资约99.68亿元，共551959870股，万科收盘价从22.78元/股上涨到24.7元；第二次从11月9日至22日，耗资约140.42亿元，共551955456股，万科收盘价由26.3元上升到27.3元，期间恒大股价也有小幅上涨。

图：融创中国举牌金科股份股价走势

如融创中国从2016年9月到2017年5月屡次举牌金科股份，累计增持至总股本的25%。几次举牌后，融创中国的收盘价从6.06元涨到10.98元。同时，作为被并购标的的金科股份的股价也得到小幅增长。

需要注意的是，并购集机遇与风险于一身，大型房企由于证券流动性高、多样化经营能力强、经营风险低和知名度高等特点，并购另一企业时，更易获得良好的盈利前景，从而被资本市场投资者看好。

关键词三：区域红利

2017年，我国区域发展战略开始向纵深推进，根据不久前公布的《2017年国民经济和社会发展计划的报告》，国家发改委今年将加快编制粤港澳大湾区、海峡西 岸、关中平原等多个城市群发展规划。4月份以来，雄安新区、粤港澳大湾区等区域发展政策相继出台，对于在战略区域内拥有充裕资源的房地产上市公司来说无疑是一剂强心针，对其在资本市场表现产生积极影响。

图：部分雄安新区概念个股与房地产板块走势

如4月1日，雄安新区规划震撼发布后，在京津冀拥有大量优良资源储备的上市房企受到了资本市场的追捧，股票价格一度涨停。华夏幸福、荣盛发展从4月5日到股价大幅上涨48%、48%；万通则上涨7%。热度过后，股票价格开始回落。其中华夏幸福、荣盛发展等企业股票价格虽然回落，但5月12日股价与4月5日相比，仍增长6%、5%，而万通跌幅则高达20%。

需要注意的是，短期概念股固然会引起股价短期内大幅增长，但长期看如果缺少基本面的支撑，股价在经历大涨后必然要回调，部分短期炒作概念股股价甚至会跌至起涨点以下。雄安新区的发展短期看对于京津冀的土地资源是一次价值重估，长远来看是大城市化进程带来的增长新动能，京津冀板块的价值企业将长期受益，其他具有发展潜力的价值区域亦如是。

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