案情介绍

1980年年末，李先生经人介绍，购买了一套位于本市某区私人房屋。该房屋主人庄女士长期居住海外，在他人的证明下，买卖双方签订了购房协议，并按协议约定互相履行了交付购房款项和房屋的义务。李先生一家随后入住该房屋并将户口迁至该房屋;庄女士将房屋产权证及土地使用权证书交由李先生持有后回到其居住国。此后，李先生一家长期居住该房屋，并多次写信催促庄女士与其办理房屋过户手续。庄女士多次回信表示，因工作繁忙近期无法亲自回国，在其居住地办理委托手续复杂，并保证一旦有机会回国即与李先生办理房屋过户手续，如期间发生任何问题由其完全负责。2004年3月份，李先生突然接到一位徐先生委托律师发来的信函，称徐先生已受让李先生所居住房屋，并持有该房屋的房地产权证，要求李先生限期迁让，否则诉诸法律，并追究非法占用期间的损失等。后因李先生不能满足徐先生要求迁让房屋的要求，徐先生向该房屋所在地的法院提起了民事诉讼。本所律师接受了李先生的委托，作为其代理人参与了该起案件的审理。

判决结果

一审法院经审理认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何单位、组织和个人不得侵犯。被告李先生因与原产权人存在合同关系而占有系争房屋。原告徐先生系从原产权人处转让而取得系争房屋的所有权，徐先生对系争房屋行使占有、使用、收益、处分的权利范围时，应和原产权人能够行使的权利范围一致。对此，原告徐先生未提供充分的证据证明原产权人已经可以对被告行使请求迁让的权利。故原告要求被告李先生迁出系争房屋之诉请，法院难以支持。

一审判决后，原告徐先生不服判决，向上一级人民法院提起上诉。二审法院认为徐先生虽取得了该房屋的房地产权利，但其行使的权利确应与原产权人一致，而不能超出原产权人。故徐先生向李先生主张迁让，原审法院不予支持，并无不当。原审法院根据查明的事实所做判决亦无不当，应予以维持。

办案体会

1、选择正确的诉讼方法是掌握主动的前提

针对徐先生以李先生为被告提起的迁让纠纷诉讼，李先生可以有多种应对方式。如：

可以单纯地针对迁让诉讼进行应诉;

可以提起民事诉讼要求确认李先生与庄女士的房屋转让合同有效;

可以提起民事诉讼要求确认徐先生与庄女士的房屋转让合同无效;

可以提起行政诉讼要求行政机关撤销已经颁发给徐先生的房地产权证书。

考虑到本案中存在李先生与庄女士的房屋买卖合同签订于二十多年前，形式上存在一定瑕疵;而徐先生与庄女士的房屋转让合同已经公证机关公证以及无证据证明庄女士与徐先生之间的房屋转让行为无效等情形。经与当事人协商，我们决定——打破被动应诉的常规，先行提起行政诉讼要求行政机关撤销已经颁发给徐先生的房地产权证书。如此做法可以争取到两个方面的先机：

一是以房地产权证尚在争议中为由中止徐先生以李先生为被告提起的迁让纠纷诉讼;

二是通过使用行政诉讼中被告举证的规则，合法取得庄女士与徐先生之间的房屋转让过程中产生的相关资料，为后续诉讼收集有利证据。

　2、耐心细致的工作是取得理想案件结果的关键

在本案的办理过程中，为了进一步取得更多反映事实真相、保护当事人合法权益的证据材料，我们为当事人设计并代理了多个诉讼法律事务环节，打出了一套组合拳。通过一系列的诉讼活动，我们为当事人取得了一组有利的证据，该证据有力地证明——徐先生在向庄女士购买该房屋时对于李先生已经居住在该房屋内的现实情况是完全了解的。也就是说，徐先生是自愿出资购买了一套由他人实际居住的房屋。

在为当事人代理上述诉讼活动过程中，无论是与法院的相关办案人员的交流，还是针对当事人诸多的疑问、咨询，承办律师均表现出了专业律师有理有据、耐心细致的专业素养，从而不但赢得了法院的肯定、当事人的信赖，更使自己的主张在最终的民事诉讼中得到理解与采纳，取得了良好的效果。

3、法律对于社会公平正义的维护在本案中获得充分体现

李先生在二十多年前即已通过契约形式受让本案所涉房屋，其未取得房地产权利证书的原因在于原房屋权利人。原房屋权利人庄女士，在明知房屋已经转让的情况下，又以更高的价格将房屋另行转让他人，其侵害在先受让人的主观故意明显。

第二受让人徐先生，虽看似无辜，但从其受让房屋过程中不对房屋进行查看与常理不符，且系在明知房屋中实际居住他人的情形下仍然购买，其自身存在与原房屋产权人恶意串通损害在先受让人的可能。特别是，李先生对于房屋的受让是真实的民事行为，虽其权利瑕疵尚未弥补，但此时原房屋产权人只有配合李先生办理及完善转让手续的义务，而无主张要李先生迁让的权利，更无再次将房屋出售的权利。对于原房屋产权人本身即有的权利瑕疵，就如同货物卖主所持货物本身存在瑕疵一样，新的受让人只能接受及承继现状。因此，在原房屋所有权人尚无权要求李先生迁让的情况下，新的买受人同样不具备要求李先生迁让的权利。法院对本案的定性与判决依据的是法律的公平对等原则，符合普遍道德标准，维护了更高层次的社会公平和正义。